危老重建是什麼？一次弄懂危老獎勵！【 動口不動產 EP1 】ft.安信建經全案管理顧問-葉智勳經理
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危老重建是什麼？一次弄懂危老獎勵！【 動口不動產 EP1 】ft.安信建經全案管理顧問-葉智勳經理
台灣老屋數量年年創新高，為了鼓勵民間老屋重建，政府祭出許多獎勵與補貼措施，來提升民眾參與重建的意願，「動口不動產」特別邀請「安信建經 葉智勳經理」來說明危老獎勵以及挑選建經公司！本集重點以「容積獎勵」、「危老融資」為主，除了帶您認識危老獎勵項目、更直接教你如何計算容積獎勵；在蓋房子的決定成千上百個，挑選適合的專業團隊才是首要關鍵！請記得收看到最後唷～
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▌獎勵項目有哪些？ （約00:10秒處）
獎勵項目有分好幾種，列舉三個大家常使用的項目：
其一：屋齡要達到30年以上，基本上就取得危老改建門檻。
其二：設立友善人行步道，無障礙設施可得3-5%容積獎勵。
其三：符合「耐震」標準。
同時有「綠化、智慧建築、無障礙設施」等三項獎勵項目。
其一：屋齡要達到30年以上，基本上就取得危老改建門檻。
其二：設立友善人行步道，無障礙設施可得3-5%容積獎勵。
其三：符合「耐震」標準。
同時有「綠化、智慧建築、無障礙設施」等三項獎勵項目。
▌危老容積獎勵怎麼算？ （約00:53秒處）
前面有講到幾種獎勵項目，以下用簡單案例來試算：這塊土地屬於第三種住宅區，地點在永吉路、屋齡50多年4棟透天老宅，有4個地主、基地面積100坪、容積率225%、容積獎勵40%、銷坪係數1.6，一起來看如何做試算吧！
▌銷坪係數是什麼？（約01:26秒處）
所謂的銷坪係數為容積面積轉換為重建後可售坪(產權坪)之係數，也就是說，加上公設所使用的空間，一般大約為1.5~1.7倍，那這邊抓1.6來試算。
▌案例試算說明 （約01:40秒處）
計算公式為：「基地面積×容積率×容積獎勵×銷坪係數=權狀面積」
EX：100(坪)×2.25×1.4×1.6 = 504(權狀面積)
504÷4(地主) = 126坪/每人
126(坪)/每人 × 80(萬)/坪(房價) = 10,080萬元(總銷價值)
504÷4(地主) = 126坪/每人
126(坪)/每人 × 80(萬)/坪(房價) = 10,080萬元(總銷價值)
上面的計算就是100坪乘上第三種住宅區的容積率225%，乘上案件容積獎勵申請40%，再乘上銷坪係數1.6，大概可以蓋出500坪左右的權狀面積，劃分為四等份，因有四位地主，平均一人可分到126坪建物權狀面積；若未算車位的狀況下，每戶換算房價80萬，大概可分到1億多的總銷價值。
▌ 有地沒錢怎麼蓋啊？ （約02:09秒處）
所謂資金來源因危老政策是中央頒布的，民間八大行庫積極力推融資專案，稱為「危老融資貸款」。
在貸款的過程中，地主會產生搬家、租金補帖等費用，故前期會事先規劃在貸款項目裡，基本上融資都能滿足重建的需求。
在貸款的過程中，地主會產生搬家、租金補帖等費用，故前期會事先規劃在貸款項目裡，基本上融資都能滿足重建的需求。
▌蓋房子好麻煩，誰可以幫我處理呢？ （約02:44秒處）
蓋房決策分為六大項目：「意見分歧、建材挑選、坪數規劃、建築師挑選、選用營造廠、銷售價格議定」，
而地主並不是專業角色，需仰賴「專業單位」做規劃。
而地主並不是專業角色，需仰賴「專業單位」做規劃。
傳統的專業單位就是「與建商合建」，一切主導權多在建商身上，主要就是跟建商洽談比例條件，雙方皆同意，即可達成合議；而目前市場上主推的模式叫做「自建」，傳統建商的角色，原是建設公司，現在是地主擔任建設公司，由建經公司協助地主完成案件的改建過程。
#最後，智勳經理提到，安信建經提供從頭到尾一條龍服務，讓地主在改建過程中都不用擔心，可以順利把房子蓋好，交給安信建經就對了！快一起來看吧！
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【安信建經】
秉持著一股提升不動產交易秩序之專業理想和熱忱，信義房屋與台新銀行於民國八十四年共同投資設立安信建築經理股份有限公司；希望藉由專業人才對不動產投資與交易環境進行通盤及深入的研究，不斷為市場導入新的觀念與管理制度，以「促進不動產交易市場之安全、效率」為己任。服務範圍包含全面整合不動產上、中、下游資源的「全案管理」、以公正第三人立場，建立裝修市場另一種新的交易安全服務平台「裝修寶」、承作不動產成交案件之「價金履約保證」、「信託管理」、「資產管理」等多項不動產管理服務。
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秉持著一股提升不動產交易秩序之專業理想和熱忱，信義房屋與台新銀行於民國八十四年共同投資設立安信建築經理股份有限公司；希望藉由專業人才對不動產投資與交易環境進行通盤及深入的研究，不斷為市場導入新的觀念與管理制度，以「促進不動產交易市場之安全、效率」為己任。服務範圍包含全面整合不動產上、中、下游資源的「全案管理」、以公正第三人立場，建立裝修市場另一種新的交易安全服務平台「裝修寶」、承作不動產成交案件之「價金履約保證」、「信託管理」、「資產管理」等多項不動產管理服務。
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