不動產（開發）信託是什麼？　一次搞懂服務角色與流程

根據內政部規定，預售屋建案必須辦理「履約保證」機制，而履約保證機制有「價金信託」、「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「同業連帶擔保」與「公會辦理連帶保證協定」等五種類型，建商可擇一辦理。

 

房產專家解釋，「同業連帶擔保」與「公會辦理連帶保證協定」對開發商較為有利，但對消費者保障程度差。「價金返還之保證」對消費者保障力最強，但使用的預售屋案少之又少。因而，「價金信託」和「不動產開發信託」成為實務上相對有效的預售屋履保機制，其中又以「不動產開發信託」最為普遍採用。

 

「不動產開發信託」又可細分為三種方式，分別是「信託業者同時擔任建物受託人及起造人」、「建經公司擔任建物受託人及起造人」、「建商擔任起人」，其中又以前兩項對消費者的保障程度較高。 

「不動產開發信託」是指「建商或地主把建案的土地、興建資金信託給信託業者(金融機構)，起造人信託給建經公司，銀行負責土地產權信託及信託專戶資金保管。

 

①   協助業主與合作銀行開設一個信託專戶，開發商把土建融資貸款、自備資金存入信託專戶之內。

②   消費者的訂金、簽約金、開工款與每期繳納的工程進度期款，並非直接給建商，而是全數先匯至信託專戶內。

③   當開發商預售屋建案動工，建經公司會視工程之完成進度，並出具查核報告。

④   請銀行從信託專戶提撥款項給建商或廠商。這樣做的最大好處，是建商如實興建房子才能拿得到錢。

若建商遲遲不動工，則建經公司依約控撥不會請銀行核撥相關款項。換言之，在「預售屋履約保證機制」之「不動產開發信託」當中，銀行擔任「保管資金」的角色，但無權利私自動用資金；建經公司擔任「協助管理與查核、動用資金」之角色，建商則擔任「蓋房子」的角色，只能依工程進度請款，不能逕自占有、運用預售款買方支付的錢，因此搭配專業的建經公司，有效控管興建資金，就避免發生捲款倒閉的事了。

安信建經指出，開發商使用此機制可提升消費者信任度，如果消費者信任度愈高，則購買的機率愈高，建案銷售速度可望加速。

同時提醒購屋族，依照法規規定，凡辦理「不動產開發信託」、「價金信託」者，銀行必需在網站設定「專戶查詢」專頁，以利買方查詢。因此，買方隨時可上開設信託專戶的銀行，進到頁面並輸入帳密後，即可查詢自己繳納的價金有無進到專戶內，大大提升買房的保障力。