【張總專欄】不動產開發信託 創造多贏共好模式

不動產開發信託是以開發為主要宗旨的信託類型，在不動產交易中，最常用於預售屋履約保證。內政部規定，2011年5月1日起，預售屋建案都必須使用「履約保證機制」，官方所提供的方式有五種，包括「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」、「不動產開發信託」，其中「價金信託」及「不動產開發信託」這二種方式最為常見。

 
對消費者而言，不動產開發信託之優點有三。第一，建商、銀行、建經公司三方簽訂信託契約，建商將興建資金、承購戶繳納的購屋價金、土地與建物全都交付信託，銀行負責管理信託專戶，建經公司負責監督建案工程進度，工程達到契約約定進度才會通知銀行撥款給建商，避免承購戶血汗錢遭建商捲走。

 

第二，若信託契約約定承諾續建，或者事先無約定而建商倒閉，但受託機構與建經公司評估可以續建，建經公司、受託機構與原建商、營造商、融資銀行等其他關係人就會進入協調程序，重新找尋後續專業續建者接手並完成續建，房子將不至於淪為爛尾樓。

 
第三，專款專用，減少建商無端挪用資金的風險。對開發商來說，不動產開發信託也有好處。首先，若是土地產權為多人持有，信託後移轉給受託人即可把產權統一化，避免開發過程中地主意見不合、或因糾紛造成開發中斷，大大提升開發成功的機率；再者，如果地主或建商欠債，債權人對地主、建商追索債務，但因其土地與建物均已信託，不會遭到債權人追索，整件開發案仍可持續進行；最後，與建經公司合作的金融機構眾多，比如和「安信建經」合作的金融機構達二、三十家，建經公司可利用金融專業與合作夥伴，為建商取得更好的融資條件，節省資金成本。

 
至於對金融市場而言，建商倒閉落跑情事減少，有效降低銀行逾放比，國銀土建融逾放比長期低於0.2％以下，不良債權也變少，放款風險既大幅降低，銀行每年穩賺利息，帶來更穩定獲利。可以說，「不動產開發信託」儼然成為銀行業眼中的新藍海，市場商機勃蓬，產值逐年放大，算是銀行、消費者、建商、地主與建經公司「多贏共好」的良好模式。