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樓上裝修隔間套房出租 我該如何捍衛權益?

2019.04.22 | 新聞來源:Smart財經好讀 |

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    樓上裝修隔間套房出租 我該如何捍衛權益?

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「砰!砰!砰!」樓上傳來陣陣工程施作的聲音,住在新北市某棟老舊公寓的小華,近來發現樓上鄰居正在裝修,仔細一問,竟得知樓上屋主打算將公寓重新裝潢,隔成數間套房收租。小華擔心,公寓的屋齡已經不小,這樣拆牆、裝修,會不會對整棟建築物造成影響?地震來時,安全嗎?加上未來樓上套房若全數出租,出入份子也會較現在更為複雜,居住品質會不會降低?家人出入,能安心嗎?這些擔心不無道理,而且也是多數出租市場旺盛之區域的居民心聲。

「對建築物當然有影響!」建築安全履歷協會理事長戴雲發指出,建築物若採用砌磚工法裝修成隔間套房,每平方公尺可能會增加約100公斤的重量;若採用輕隔間施工,雖然增加的重量僅剩約一半,但真正的問題不在於樓層重量增加,而在於建築物的抗震力會受到影響。

假設1間套房5坪,每增加1間,就會讓建築物的重量增加1,652.9公斤(1坪=3.3058平方公尺,5坪×3.3058平方公尺=16.5平方公尺,16.5平方公尺×100公斤=1,652.9公斤)。而且許多高房價地區,常見房東將物件隔成數十間套房,假設改裝成10間,該建築物就會增加1萬6,529公斤,若再加計房客及其家當進駐,建築物的抗震力備受考驗!

不僅如此,很多包租公偏好買頂樓層,因為除了自己擁有的樓層可以改裝之外,更可以利用頂樓加蓋來增加隔間套房的數量,但是,改建完後,建築物「頭重腳輕」,將成為地震時的高危險建築。

而且,隔間套房出租,意味著出入份子變多、變複雜,加上很多都是老舊公寓改建,沒有社區保全或管理員,安全性恐有疑慮;即便有社區管理的系統,但這樣的情形,可能會增加噪音來源,甚至造成污水排水系統負擔加重、增設插座也可能會超出原先設計的電力系統,居住品質勢必打折扣!

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析,雖然近幾年房市反轉,許多人不敢進場購屋,深怕買在起跌點,導致租屋市場與買賣市場呈現兩極化,「很多人要租屋,但沒人要買房。」房子賣不掉,屋主為了活化資產,於是改以收租的方式等待房市復甦,但好地段的出租物件仍供不應求,因此,近年來租金頻頻上漲。陳傑鳴分析,因為套房租金最高,所以過去釋出的供給也較多,使租金漲勢明顯趨緩,但如果本來是整層住家的屋主,改裝成套房可以收取到更多的租金,加上仍與整層住家單坪月租金有2成左右的差異,當然就要「隔好、隔滿」。

此時,其他住戶有辦法保障自己的權益嗎?其實在2018年年底,新北市政府公布修訂「新北市政府辦理建築物裝修為多間套房審查原則」,東森房屋研究中心經理于靜芳表示,該原則進一步保障了住戶的權益,因為未來屋主若要將物件改裝成隔間套房,需要取得正下方樓層住戶的同意書,才能依規定申請室內裝修許可。

該原則適用對象為「增設2間以上廁所、浴室或居室,造成分間牆變更,或樓地板墊高者」,但裝修物件如果位於1樓,且其直下層非供住宅使用,則不受此限。

若未取得樓下住戶的同意書,則屋主無法申請室內裝修許可,而室內裝修未經申請許可,擅自施工者,可依《建築法》:「處建築物所有權人、使用人或室內裝修從業者新台幣6萬元以上30萬元以下罰鍰,並限期改善或補辦,逾期仍未改善或補辦者得連續處罰;必要時強制拆除其室內裝修違規部分。」

于靜芳觀察,其實不僅新北市有這樣的規定,地方政府為遏止歪風,台北市、桃園市分別早在2010年10月、2013年8月開始執行,而新北市則是從2019年元旦上路。

新北市政府工務局提及,一般人申請到室內裝修許可後,政府單位會要求將其張貼在施工處的大門口。因此,如果你發現樓上屋主正在裝修,但門口未張貼室內裝修許可的相關證明,此時可以向官方投訴,投訴後,官方單位會派人到場勘查,如果該屋主未經許可進行室內裝修,政府會限期要求該屋主補辦手續,如果限期已到仍未補辦,政府可依《建築法》開罰。

此外,陳傑鳴補充,資產活化有很多種方式,雖然套房的租金最高,但房東可透過軟、硬體的靈活運用來提升租金,不一定要改裝成隔間套房,譬如在硬體方面,能夠改善屋況、提供租客貼心的家電等等;軟體方面,譬如以「共生公寓」的策略來出租等,都能提高收益。
撰文:林帝佑

 

 

 

 

 

【本文由《Smart財經好讀》提供】

關鍵字︰ 頂樓加蓋建築法
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