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老飯店疫情重建 汰舊換新提升安全

2022.05.24 | 新聞來源:安信建經 |

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    老飯店疫情重建 汰舊換新提升安全

快速導讀

台灣近期疫情快速擴散,已朝共存的趨勢發展,各大風景區人聲鼎沸,尤其遇到節慶連假時,飯店業是最大受惠者,無論是住房率與住房價格均有顯著提升,更有不少飯店住房率已接近額滿。景氣春燕已經飛至飯店業了嗎?恐怕沒有如此美好。

飯店業春燕飛來 須衝破三道大網

首先,目前國內觀光飯店住房率回升,其中一個原因是「供給量銳減」所致,而供給量減少的主因是不少飯店轉作防疫飯店。根據觀光局統計,2022年農曆春節前夕,防疫旅館房間數增至3萬2000間,不過因應春節結束,防疫旅館入住率僅剩37%,約減少2000間房。防疫飯店勢必會逐漸轉回觀光市場,觀光飯店房間數量一增加,回歸市場競爭狀態,住宿率可能面臨下滑窘境。

其次,雖然大眾已把疫情當作一般流行病,即使國內生活回復正常,但政府及企業仍不鼓勵團體旅遊,以避免群聚傳播的風險。且對外的國際觀光政策亦尚未鬆綁,在缺少了人較多的旅行團商機,對於仰賴觀光經濟的飯店業者,想要重返往日榮景,現階段仍是遙遙無期。
 

延伸閱讀:【張總專欄】張峰榮:老屋潛危機 危老重建助防疫

 
再者,行政院和朝野立委已有共識將進行《建築法》第77條之1修正案,最快預計今年會完成三讀,將現有僅規範建築物防火避難設施及消防設備的條文,新增耐震度等結構和緊急逃生相關設施等要求,未來包括飯店、百貨等公共場所都將適用新措施。而對老飯店來說,整建補強所費不貲,即使整建也難以跟新飯店競爭、有效提升住房價格,不如重建更有經濟效益。

筆者認為,以上三大因素讓有志於長久經營的業者,作出更長遠的規劃,尤其是屋齡逾30年、或者建築結構安全有疑慮的老飯店,可預先擬定改建計畫,申請並啟動危老重建方案(洽詢安信團隊協助),才能以全新姿態趕上後疫情時代的商機。

重建四大優勢 老飯店瘋危老

事實上,我們看到全國不少老飯店已看見以上趨勢,率先啟動重建方案,包括台北市「馥敦飯店南京館」、「六福客棧」、「台北國賓大飯店」、「西華飯店」、「首都大飯店小巨蛋館」、「三德大飯店」、「神旺大飯店」、桃園「晶悅國際飯店」、高雄「國賓飯店」……等飯店業者整棟拆除重建,其中又以台北市十幾案最多,而絕大多數飯店業者都是選擇「危老重建」的方式,主要是危老重建效率快、變數少、容積獎勵明確,能為業主帶來更大的重建價值。

 
以位於台北市中山區長春段的六福客棧為例,基地面積約379.69坪,原樓地板面積約3500坪,地上11層老建物,在2019年通過危老審議,獲得原建築基地1.15倍加上時程獎勵10%,推估未來可興建樓地板面積可超過6仟多坪。
 

如果老飯店要加入危老重建,動作可要加快,尤其是土地面積相對小的中小型飯店。主因是今年5月起,危老開發時程獎勵已降至4%,如果想取得最高1.4倍基準容積獎勵(1.3倍容積上限,另開發時程+重建面積獎勵再額外多10%)上限,重建面積需達到1,000平方公尺(約302.5坪)。換言之,中小型飯店仍有機會拿到1.3倍至1.4倍不等的容積獎勵,但若開發時程容獎降至1%或0時,除非老飯店本身原為高樓層建築(原始容積高於法定容積),可採原容積率1.15倍的獎勵上限,相較採用法定容積的獎勵倍數計算,所獲容積更高,否則光靠面積獎勵已難取得優渥的容積獎勵條件了。

 
總而言之,現在老飯店重建具有四大優勢,除了「因應疫情趨吉避兇」、並「提升建築安全」外,更能「捉住高額容積獎勵的尾巴」,更何況重建後因樓地板面積大增,「資產價值會大幅躍進」;重建後無論是強化本業競爭力、或者整棟出租轉售,堪稱是進可攻、退可守的最佳方案!

老飯店疫情重建 汰舊換新提升安全

 

【安信建經】
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