掌握危老重建黃金期 安信建經全攻略
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大中小2017年政府頒布危老重建條例後,已歷經五個年頭,熱度不減,截至今年3月底止,核准件數2,113件,為都更一倍以上。安信建經總經理張峰榮表示,危老重建具備容積獎勵明確、稅捐優惠、無最小基地面積限制、行政流程快速等優勢,有效刺激民眾改建意願,但危老條例將於2027年5月31日截止,其中的時程獎勵更是於每年5月12日逐年折降,今年已降至4%,直至2025年歸零,目前大台北地區尚有2成的未核准率,建議可尋求專業團隊協助申請掛件。
安信建經彙整資料顯示,自2017年危老實施至2022年3月止,全台掀起危老重建風潮,尤以台北市核准658件居全台之冠,而大台北地區總核准件數為1,048件,占全台核准量近5成。以核准率來說,台北市核准率約83%、新北市約80%,兩地核准率都達到8成以上;雖然核准率不低,但仍有約2成的申請案遭打回票。
安信建經總經理張峰榮建議,這2成危老重建計畫未核准的原因,大多是對於法規、流程及文件資料準備不足、不熟悉,例如原建物不符合合法建物的規定、不符合法規規定的危險、老舊建物等級、無法取得100%所有權人同意等,如果要提高過案機率,地主不妨可向「全案管理」顧問諮詢。
而許多民眾對危老容積獎勵項目一頭霧水,安信建經表示,根據北市府統計,截至2021年11月底止,台北市危老重建案獎勵容積平均值為33.49%,已經很接近40%的容獎上限。申請項目為「老舊建築結構評估未達最低等級」100%,北市危老案都有申請此項容獎;其次為「耐震設計」占85.83%、「綠建築」占72.5%,較少人申請的項目則是「無障礙設計」,僅有28%。
如何可拿到危老容積獎勵40%?安信建經總經理張峰榮解釋,危老容積獎勵項目沒有好壞,必須看地主需求及基地條件而定,如果希望「通用設計」,則可申請「無障礙環境」;如果要增進住宅安全與提升價值,則以申請「耐震標章」為優先;如果要降低保證金負擔,除須符法規設計規定外,則每一個項目不一定要做到頂標,容獎的CP值相對高。建議有老屋改建需求的民眾,申請前不妨向專業人士諮詢,以爭取開發案利益達到最大化。
以安信建經「全案管理」承作之「北市延平北路案」舉例,此處為三棟併排的透天老宅,在接觸個案時,安信團隊即掌握本案特點及地主需求,評估基地面積不大之因素,提醒地主必須盡早申請,才能搭配時程獎勵獲得關鍵的10%。另外環境條件無法申請「基地退縮」的獎勵,勢必要選擇繳納保證金項目,加上本案地主特別重視居住安全及品質,安信團隊規劃在建築設計部份,取得結構安全最高等級的「耐震設計標章」。另外考量,即使地點位於繁華都會區,仍能保有舒適健康的空間環境,因而選定綠建築及智慧建築項目。此案於2020年4月,安信團隊協助地主,向台北市都發局提出危老重建計畫,同年11月即成功替地主取得最高40%危老容積獎勵值。
張峰榮最後提醒,危老時程獎勵自2020年5月12日起,當日逐年折降為8%、6%、4%、2%、1%,直至2025年歸零,今年則是遞減至4%階段,首當其衝的是中小基地之地主,「時程獎勵+規模獎勵」合計要拿到10%上限,基地面積需達1000m2以上才能不受影響。若於5月11日前掛件,時程獎勵仍有6%,有重建需求的民眾建議盡快把握時間,或者洽詢專業團隊代理申請。
安信建經總經理張峰榮建議,這2成危老重建計畫未核准的原因,大多是對於法規、流程及文件資料準備不足、不熟悉,例如原建物不符合合法建物的規定、不符合法規規定的危險、老舊建物等級、無法取得100%所有權人同意等,如果要提高過案機率,地主不妨可向「全案管理」顧問諮詢。
而許多民眾對危老容積獎勵項目一頭霧水,安信建經表示,根據北市府統計,截至2021年11月底止,台北市危老重建案獎勵容積平均值為33.49%,已經很接近40%的容獎上限。申請項目為「老舊建築結構評估未達最低等級」100%,北市危老案都有申請此項容獎;其次為「耐震設計」占85.83%、「綠建築」占72.5%,較少人申請的項目則是「無障礙設計」,僅有28%。
如何可拿到危老容積獎勵40%?安信建經總經理張峰榮解釋,危老容積獎勵項目沒有好壞,必須看地主需求及基地條件而定,如果希望「通用設計」,則可申請「無障礙環境」;如果要增進住宅安全與提升價值,則以申請「耐震標章」為優先;如果要降低保證金負擔,除須符法規設計規定外,則每一個項目不一定要做到頂標,容獎的CP值相對高。建議有老屋改建需求的民眾,申請前不妨向專業人士諮詢,以爭取開發案利益達到最大化。
以安信建經「全案管理」承作之「北市延平北路案」舉例,此處為三棟併排的透天老宅,在接觸個案時,安信團隊即掌握本案特點及地主需求,評估基地面積不大之因素,提醒地主必須盡早申請,才能搭配時程獎勵獲得關鍵的10%。另外環境條件無法申請「基地退縮」的獎勵,勢必要選擇繳納保證金項目,加上本案地主特別重視居住安全及品質,安信團隊規劃在建築設計部份,取得結構安全最高等級的「耐震設計標章」。另外考量,即使地點位於繁華都會區,仍能保有舒適健康的空間環境,因而選定綠建築及智慧建築項目。此案於2020年4月,安信團隊協助地主,向台北市都發局提出危老重建計畫,同年11月即成功替地主取得最高40%危老容積獎勵值。
張峰榮最後提醒,危老時程獎勵自2020年5月12日起,當日逐年折降為8%、6%、4%、2%、1%,直至2025年歸零,今年則是遞減至4%階段,首當其衝的是中小基地之地主,「時程獎勵+規模獎勵」合計要拿到10%上限,基地面積需達1000m2以上才能不受影響。若於5月11日前掛件,時程獎勵仍有6%,有重建需求的民眾建議盡快把握時間,或者洽詢專業團隊代理申請。
安信建經全案管理承作之「北市延平北路案」容積獎勵:
【安信建經】
秉持著一股提升不動產交易秩序之專業理想和熱忱,信義房屋與台新銀行於民國八十四年共同投資設立安信建築經理股份有限公司;希望藉由專業人才對不動產投資與交易環境進行通盤及深入的研究,不斷為市場導入新的觀念與管理制度,以「促進不動產交易市場之安全、效率」為己任。服務範圍包含全面整合不動產上、中、下游資源的「全案管理」、以公正第三人立場,建立裝修市場另一種新的交易安全服務平台「裝修寶」、承作不動產成交案件之「價金履約保證」、「信託管理」、「資產管理」等多項不動產管理服務。