回到最上方
信義房屋
快速導讀 主要內容 相關新聞 相關推薦
  1. HOME
  2. 每日新聞
  3. 報稅季來臨~不動產節稅懶人包來囉!【 動口不動產 EP7 】代書 podcast 說給你聽!

報稅季來臨~不動產節稅懶人包來囉!【 動口不動產 EP7 】代書 podcast 說給你聽!

2022.05.06 | 新聞來源:安信建經 |

調整字級

分享
  • 安信建經【PODCAST 動口不動產7】報稅季來臨 不動產節稅懶人包來囉!

快速導讀

一次了解「買屋、持屋、賣屋」時要繳納的稅費有哪些?5月份報稅季節來臨,高資產一族該如何作好節稅規劃呢?對於去年新上路的房地合一稅2.0政策,稅務上有哪些需要注意的事項呢?全民夯危老重建,稅務上又有怎樣的優惠呢?夯新聞,7月即將施行的預售屋不得轉手新政策,對於消費者會有什麼樣的影響呢?如果想了解該如何聰明節稅,這集千萬不能錯過喔!

【動口不動產】EP7|報稅季來臨 不動產節稅懶人包來囉!

【動口不動產】EP7|報稅季來臨 不動產節稅懶人包來囉!
Google | Firstory | KKBOX | Apple | Spotify

本集重點:(點擊下方連結,可以直接去看重點唷!)
 

▌ 不動產交易稅費說明 (約00:37秒處)

一般來說,不動產稅務有分成「投資移轉、持有稅」兩種,買房子時要繳納契稅,例如:印花稅、地政規費等;如果有售屋賣房時,可能會繳納土地增值稅;另外,有關「所得稅」就是在說財產交易所得稅或房地合一稅,那「持有稅」指的是房屋稅、地價稅等,所以像五月份開徵的季節,就要繳納房屋稅,等到年底時(11月)也要繳納地價稅。 

▌ 公司老闆該如何做好節稅規劃呢? (約01:36秒處)

這邊提供一些經驗值及理財規劃作為參考:

第一、不要做太多不必要的移轉,簡單來說就是,沒有特別需要,沒經過規劃不要隨意做贈與移轉,因為移轉就有稅務的產生。
 
第二、遺贈稅法針對贈與移轉有免稅優惠,原先額度為220萬,但從今年111年1月開始,一個人贈與額度提高至244萬元,可充分多加運用!

 
第三、如高資產客戶想把資產移轉給子女,到底是用遺產繼承方式較節稅呢?還是現階段用買賣方式或贈與方式把資產移轉給子女,其實這都要依造個案去分別評估的,每個人的狀況不一樣,當然站在代書的角度一定以節稅為出發點。

 
第四、分散登記有效降低稅率,目前房價處在高檔,像地價稅採累進課稅,那房屋稅針對持有住家非自住,如戶數較多,那稅率也相對較高,所以通常會建議,採用不動產分散登記。
 

▌ 高資產一族如何作好節稅規劃? (約04:39秒處)

假如我手上有兩億元現金想分給子女,若用分散贈與方式會花一段時間,如用現金贈與方式稅務可能會高達數百或數千萬不等,在遺贈稅法裡不動產有個規定,針對不動產之「贈與」有公告價,其中包含土地現值總額、房屋評定價格;通常公告價也就是「市價」相對較低,假設2億豪宅,它的公告價可能是四千多萬,可利用中間價差作節稅。

舉個例子說明,分成三個方案:

第一、資金在我本人名下,兩億去買不動產,利用244萬的免稅優惠移轉給子女,這是常用之模式,雖然免贈與稅,但在日後子女若要出售不動產,會碰到一個課題就是所得稅會用限時當價成本,故未來所得稅會比較高。

 
第二、我出兩億但指名登記給子女,這種情況下,政府認定課稅總額時,不是用兩億而是用不動產公告價,大概是四千萬,相對之下繳納的贈與稅金額不會那麼高了,但其實也會碰到缺點,因取得價為四千萬,若用兩億賣掉,中間價差為1億六千萬,這樣看來所得稅就顯得相當驚人。

 
第三每年使用現金贈與方式,每人都有244萬免稅額度,父母親加總額度共488萬,逐年累積當作子女的自備款,而子女結婚登記日前後半年之內,有個100萬的免稅額度,可作為節稅規劃,等到累積到某個程度之後,可使用於購屋不動產,假設現金不夠想貸款的話,建議先去貸款,之後再用每年贈與現金額度使貸款慢慢降低。

以上這三點,都是較常見的節稅規劃方法哦,可供參考!
 

▌ 房地合一政策,稅法及實務注意事項? (約07:33秒處)

所得稅修改是在105年,房地合一稅法修改是新制的部分,去年7 /1開始實施,如持有不動產為105/7/1前取得,若出售的話適用於房地合一新制範圍,因政府打炒房政策,較不鼓勵短期出售,較鼓勵長期持有,但還是有特殊情況,例如:建商蓋房子為主要營業項目,稅率在20%無變動;另外是針對持有住宅者(自住),持有時間超過6年且戶籍在此,沒有營業行為,當你要出售時,政府會提供400萬的免稅額度,稅率會用漲價部份的10%去計算,那像危老、都更持有者有配合政策的話,若持有時間不超過5年,可用優惠的20%稅率去算。
 

▌ 危老重建有哪些稅務規定及租稅優惠? (約09:22秒處)

針對稅賦上優惠做簡單說明:

在危老重建期間,地價稅可不須繳納,但新屋蓋好之後,需繳納房屋稅,適用於103年之後標準價格,會比老屋增加兩倍以上的課稅金額,目前條例有針對地價稅及房屋稅完工後2年減半的優惠,如是「個人自住」短期沒移轉的話,減半優惠最長再延10年,總共是12年;如之後房子賣掉後,在持有未滿5年的情況下,所得稅部份也可適用20%的稅率。

 

▌ 自地自建之經營如何節稅? (約11:02秒處)

以所得稅來切入的話,房地合一2.0去年7月上路,比較一下新舊制度的模式,如果用個人去買賣房地產或自地自建、合建分售等,其實稅賦不見得會加重,新制度提倡長期使用,非短期投資行為,時間拉越長影響較少,一般建議購屋資金來源都要做個評估,像「自地自建」還是需要一個專業的顧問團隊來做統籌規劃會比較合適,透過專業團隊可避掉一些像營業稅法裡有個營業稅,再「自地自建」自主性高、利潤較划算,以後要出售利率也比較好哦!

 
另外想節稅的話,在老屋拆除之前,戶籍要遷入並改設為「自用住宅」作為長期持有,在政策部份提供較高的免稅額及優惠的稅率,而「重建」稅賦優惠在116年5月前截止,要把握時間趕快申請哦!若有「自地自建」之需求,歡迎洽詢「安信建經」為您服務!
 

▌ 預售屋新政策,對於稅務上之調整? (約13:42秒處)

預售屋完工之前,中間轉手找到新買主,叫做「預售屋可換約」對賣方來說是有獲利的,去年7月前是屬於財產交易所得稅的一部份,並納入個人所得稅去課稅,稅率為5%~40%不等,但在去年7月以後,把房屋獲利部份納入房屋合一稅的課稅範圍,依造持有時間的長短去適用不同的稅率,如購買預售屋中間有獲利要轉手,持有不到2年換約的話會被課上45%的重稅,有個特殊的情況,因預售屋目前受缺工、建築成本上仰影響,相對預收屋價格會比較高,但是政策之後可移轉給配偶、直系親屬、旁系二等親內或是政府認定可供移轉之對象,當然也要看之後政策法條公布內容去定奪。
 

▌ 那免稅額部份有調整嗎? (約15:25秒處)

大概在三月底左右,國稅局有發新聞稿提到出售預售屋認列之問題,在所得稅法裡房地合一出售不動產或預售屋的時候,有個出售費用的認列,舉例來說:透過仲介售屋需支付4%仲介服務費,採實際認列的方式,如是自行銷售並無仲介費,扣除費用相對會較少,目前稅法上規定,是出售價格的3%,但不可以超過30萬。

 
假設預售出售價格為1000萬,已付100萬給建商,當初買900萬,賣給消費者1000萬,中間賺100萬,對於屋主來說會從新買主手上拿到200萬的價款,按造稅法裡的出售價格之費用認列,也就是1000萬*3%=30萬,剛好是30萬,而國稅局解釋說實際價金不是1000萬,是只有200萬,200萬*3%=6萬,就只有6萬,相差很多,對賣方來說扣除費減少,但要繳納的稅相對會比較多,重點就是「總價越高,數字差距就會大」!
 

 

【安信建經】
秉持著一股提升不動產交易秩序之專業理想和熱忱,信義房屋與台新銀行於民國八十四年共同投資設立安信建築經理股份有限公司;希望藉由專業人才對不動產投資與交易環境進行通盤及深入的研究,不斷為市場導入新的觀念與管理制度,以「促進不動產交易市場之安全、效率」為己任。服務範圍包含全面整合不動產上、中、下游資源的「全案管理」、以公正第三人立場,建立裝修市場另一種新的交易安全服務平台「裝修寶」、承作不動產成交案件之「價金履約保證」、「信託管理」、「資產管理」等多項不動產管理服務。

關鍵字︰ 節稅報稅
返回列表