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土建融資Know How大公開!用實例說要領

2021.11.26 | 新聞來源:安信建經 |

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  • 土建融資Know How大公開!用實例說要領

快速導讀

近年國內房地產市場景氣熱絡,投入不動產開發的業者與日俱增。不過,有的公司就算信用條件良好、營運正常,對不動產開發也有高度興趣,但因不知如何向銀行申貸,於是轉向民間金主融資,背負了高額的利息,讓開發利潤大幅縮水。安信建經表示,其實向銀行申辦「土建融」並沒有想像中那麼困難,而且利率較一般民間借貸低很多,更能享受房市多頭所帶來的紅利!

安信建經表示,其實向銀行申辦「土建融」並沒有想像中那麼困難,而且利率較一般民間借貸低很多,更能享受房市多頭所帶來的紅利!

Know How #1. 詳解「土建融」,成功的關鍵一定要看!

「土建融」是什麼?其實,它是土融、建融的合稱。土融指的是「購地貸款」,把已經擁有的土地、或者即將購入的土地抵押給銀行,以獲取一定額度的貸款,自然人、法人、公司均可以申請
 
建融則是「營建貸款」,用途是「興建房子的費用」,但房子還沒蓋好該如何借呢?事實上,建融的抵押品是「未來興建完成的房子」;由於未興建完成的房子作為抵押品風險較高,因此銀行審查時較為嚴格,申辦者需準備詳細且具體的興建計劃書和償還計畫、財務計畫書、擔保品等資料,銀行核准放款的機率較高。

安信建經提醒有意申辦土建融的業者,多數申貸者在「土地買賣契約書」、「合建契約書」、「擔保品資料」等項目準備較充份,但時常敗北於「具體的興建計劃書和償還計畫」、「財務計畫書」等項目,以致於吃了銀行的閉門羹。

有意申辦土建融的公司,最簡便、有效的方式,就是在申貸前儘量先向專業人員或機構諮詢;而安信建經提供的「土建融代辦」服務,二十餘年來不僅核貸率高、且通常能爭取到較好的利率條件,更省去往返補件的寶貴時間。 

Know How #2. 核貸依據要注意,不一定是成交總額

依央行最新規定,土融(購地貸款)最高上限不得超過六成,而所謂「六成」指的是成交總額、鑑價取最低者的六成。
 
**舉例來說:
「建設公司購地成交總額為10億元,向銀行申請貸款,銀行鑑價為9億元。若建設公司同意給該銀行承作貸款業務,則銀行放貸成數上限為『9億元 X 0.6 = 5.4億元』。另依央行規範,購地貸款需保留一成至動工後才能核撥,因此承辦銀行只能先撥款五成、即『9億元X 0.5 = 4.5億元』,剩下一成0.9億元須等到基地動工時才能撥款。」

一般來說,土融、建融會向同間銀行一併申貸,而建融核貸金額通常是「總工程費用的五成~六成」。同樣的,建融也會參酌土融的審核機制,會依據建商報價、銀行核估值作為放貸成數的參考。舉例:「建設公司在台北市推出新建案,RC構造報價為一坪20萬元,但銀行核估值為一坪16萬元、放款成數為50%,則會以16萬元x50%=8萬元/坪作為建融貸款結果。」
 
申辦土建融除了要準備完整的資料,辦理流程均可大致分為「申請→審核→設定→撥款」等四大階段;至於利率部份,目前大多數金融機構落在1.8%~3%之間。另外需注意的是,建融通常是「2~4年一約」,只還本息不還本金,2~4年屆滿時如尚未完工,則需展延續約,一般最長為5年。

安信建經指出,雖然央行針對土建融放款上限規範趨於嚴格,但像都更與危老等政策鼓勵重建項目,並不在相關規範之內,有意申貸者可向安信建經詢問詳情,以儘早作規劃。

【安信建經】
秉持著一股提升不動產交易秩序之專業理想和熱忱,信義房屋與台新銀行於民國八十四年共同投資設立安信建築經理股份有限公司;希望藉由專業人才對不動產投資與交易環境進行通盤及深入的研究,不斷為市場導入新的觀念與管理制度,以「促進不動產交易市場之安全、效率」為己任。服務範圍包含全面整合不動產上、中、下游資源的「全案管理」、以公正第三人立場,建立裝修市場另一種新的交易安全服務平台「裝修寶」、承作不動產成交案件之「價金履約保證」、「信託管理」、「資產管理」等多項不動產管理服務。

關鍵字︰ 土建融資安信

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