自住客進場撐買盤 房市買氣回升1成

天時地利不動產顧問總經理張欣民解釋，當股市上萬點會產生所謂的財富效應，因為多數投資人覺得股市起起伏伏的波動較大，所以當股市高漲，投資人便獲利了結，轉而將資金投入價格相對較穩定的房地產，房市買氣跟著開紅盤。

然而，近期房市交易量反彈，國立台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文觀察，此次並非受到股市萬點行情的激勵，而是房價短期已經出現支撐。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，過去房市多頭，不少地區的房價「漲過其實」，但也有部分區域未跟著整體房價上揚，此波房市反轉，過去漲過頭、供給量大的區域或是假豪宅等都有明顯的修正，幅度甚至達2成以上，對民眾來說是有感下跌，因此吸引部分買盤進場。

彭建文分析，買氣回升的第二個因素是，因為遞延性的自住買盤出現。全台房價從高點反轉後，自住客預期房價會持續下修，深怕今日的低點是明日的高點而遲遲不敢進場，購屋需求被延後了2年以上。如今在「價格雖不滿意，但可接受」的狀況下，看屋、下斡旋金的意願都大幅提升，紛紛進場買房。

第3個原因，全台租金有感上揚，據行政院主計總處統計的全國租金指數，2017年9月的指數為104.95，創下1981年有統計以來36年的新高。不少無殼蝸牛發現每個月的房租已經逼近1間小套房的房貸，因此每個月寧願多拿一些資金出來繳房貸，買下屬於自己的房屋，便棄租轉買。

綜合上述因素，未來房價會因為成交量放大而跟著上漲嗎？多數專家的答案是否定的，短期來看，台灣房市盤整的機率最高，雖然成交量已逐漸放大，但長期來看，市場氣氛仍屬悲觀；所以目前若要購屋，張欣民建議，投資或投機都不適合，仍應以自住的角度切入，此外，應把握以下4原則：

原則1》

價格方面，住商不動產企畫研究室主任徐佳馨建議，可參考2個數據：首先，參考實價登錄中同社區、同類型、同面向的物件價格，以最低的價格再打9折當成成交價，並以更低的價格出價，第2個數據，則可參考銀行的鑑估價，目前亦是市價9折左右。

原則2》

產品方面，最好選「基本款」，也就是2∼3房、沒有鄰避設施的物件，此類物件在市場最受自住客青睞，未來轉手性無虞，更有保障。另外，張欣民說，目前的時機較不適合買預售屋，在房市前景不明的狀況下，一方面房子的品質無法掌握，另一方面，萬一建商受不了慘澹市況而倒閉，預售屋成了爛尾樓，購屋者將欲哭無淚。

原則3》

區域選擇上，除非有地緣關係、或急需滿足購屋需求，否則，徐佳馨建議，仍應避開賣壓太重的重劃區，除非該區房價已下跌2成以上至相對低點；若無足夠的修正幅度則不宜現在進場，因為過去幾年的預售案將在明、後年陸續完工釋出，房價盤整後向下的機率高過其他供給量小的區域。也就是說，若鎖定跌幅尚無超過2成以上的重劃區，可等新成屋大量釋出後進場找便宜。

原則4》

注意還款能力。近來銀行頻釋出低利率、高成數、長還款期限的房屋貸款優惠，吸引年輕人購屋，但是要特別留心，尤其「高成數」表示未來每月還款金額高、「長還款期限」則代表付出的利息成本較高。購屋前應細算成本、負擔能力，避免資金壓力過大。

撰文：林帝佑