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危老重建分屋比例怎麼算?破解「一坪換一坪」的迷思!

2021.06.09 | 新聞來源:安信建經 |

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  • 危老重建分屋比例怎麼算?破解「一坪換一坪」的迷思!

快速導讀

收到許多關於危老重建的問題,其中最關切的就是:如果申請危老重建了,危老重建分屋比例怎麼算?趕緊來看看究竟要符合怎樣的條件,才能一坪換一坪呢?

危老重建是近幾年越來越夯的議題,但其中有一個話題是大家一直很好奇的:到底危老重建後可實際拿回的坪數是多少? 就讓安信用下面的例子來簡單說明,危老重建後地主可分回的戶數、坪數到底怎麼看。

Q.危老重建分配比例錯誤認知:真的可以一坪換一坪?

許多人以為可以用原本持有的坪數換回相同坪數,但其實不是這樣的,而是要依照個人所持有土地占「基地持分比例」「新屋每坪房屋價格」來計算最後可拿回的實際坪數。

舉例來說:

如果你的老屋位置很值錢,單坪房價就已經高達100-200萬元以上,這時建商跟你合建,其實不需分到太多戶房子便能賺到他預計的利潤,住戶們可以拿回或分配到的比例就能大大提升。而當然並不是每個危老重建的案子都能有這麼高的單坪價格,所以一般來說原有土地的持有比例高,能夠分回的坪數才會高,但如果這時候房價不高、土地持有比例又不高,住戶參與危老重建的意願也就低了。

以下可參考在不同價格的每坪單價下,通常戶主/地主可拿回的比例:

(圖表來源:money錢雜誌-老屋重建大爆發 揭開都更、危老不能說的秘密)
money錢雜誌-老屋重建大爆發 揭開都更、危老不能說的秘密

Q. 究竟危老重建後,我實際可以拿到的坪數是多少呢?

「安信建經」的【全案管理】顧問說明,改建後可分回的室內坪數與容積率、新屋房價、土地占全部基地的持分面積有關,與原建物的室內坪數無關;而實施容積管制前的老屋是以建蔽率乘以樓高概算容積率,

舉例而言:小安擁有台北市100坪的土地、4層樓公寓

建蔽率60%計算,每一樓的樓板面積=100坪土地x60%(建蔽率)= 60坪

總樓地板面積=60坪x4層=240坪

占基地面積=240坪/100坪x100%=240%,但須再扣掉公設樓梯間約為5%,

小安家的容積率為240%×0.95(公設)等於228%。

100坪x228%(容積率)x1.6(公設轉換率) =364.8坪

依上例概算,假設無任何容積獎勵,重建前的坪數為364.8坪。

若進行危老重建,依目前《危老條例》規定,台北市第三種住宅區的容積率為225%,拿到容積獎勵加時程獎勵上限最高值1.4倍,改建後的新屋容積率: 225%x1.4倍=315%。

若不以建築成本、人事開發成本等考量,單純以重建後可獲得的容積率為315%,與重建前容積率相除:228(重建前)/315(重建後)=0.72380……約72.38%依上述的公式的,地主至少要分回72.38%以上,才能與重建前的坪數相等,分回的比例可參考文中圖表,會與房價及造價成本有關,因此,除非重建後的容積率比重建前多出許多(ex:容移外加)、新建物的房價高、建築的成本低等狀況發生,才有可能一坪換一坪。
 
但安信建經表示,目前市場上的合建案,因建商還需能支應建築、人力成本與重建期間地主在外租屋的租金等,現階段在造價成本大幅增加的狀況,地主可分到的比例大約為60-65%,建商則為35-40%。

小安家採取合建方式,地主可分到60%、建商40%為例:

經危老重建,取得最高容積獎勵,新屋的坪數為504坪,100坪x225%(容積率) x1.4(最高危老容積獎勵) x1.6(公設轉換率)=504坪;最後分回60%:504坪x0.6=302.4坪

而這只是簡單換算,但還有更多部份要注意!例如:建商在確認可獲得的建築持分後,一定會精算獲利,連帶也會反應在建材、建築工法等處,因此地主們別忘了要好好注意這些細節喔!
 

*危老重建,交給專業!

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【安信建經】
秉持著一股提升不動產交易秩序之專業理想和熱忱,信義房屋與台新銀行於民國八十四年共同投資設立安信建築經理股份有限公司;希望藉由專業人才對不動產投資與交易環境進行通盤及深入的研究,不斷為市場導入新的觀念與管理制度,以「促進不動產交易市場之安全、效率」為己任。服務範圍包含全面整合不動產上、中、下游資源的「全案管理」、以公正第三人立場,建立裝修市場另一種新的交易安全服務平台「裝修寶」、承作不動產成交案件之「價金履約保證」、「信託管理」、「資產管理」等多項不動產管理服務。

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