什麼是危老老屋重建建蔽率？一次搞懂「建蔽率」影響與計算方式

危老重建近年來話題不斷、市場上也有許多危老重建後的案子傳出銷售佳績，讓不少民眾詢問危老重建的相關資訊，其中一個問題就是所謂的「危老老屋重建建蔽率」，今天就來和大家介紹：

 

「建蔽率」也就是建築基地的水平投影面積，簡單來說就是建築面積占了基地面積的比率。
如果建蔽率越大、可建築空間多，這時公共空間、道路可退縮空間就會變少，因此制定建蔽率上限，就是希望能防止市容變得擁擠密集，同時又能維持適當棟距，讓每個建築物都能維持良好的通風、隱私性。

 

自從107年11月政府放寬危老重建建蔽率後，開始不斷有許多危老重建案子開始被申請與推動，以下介紹各使用分區放寬後的建蔽率，不過要注意的是放寬的建蔽率限制在住宅區的基地內喔！而實際建蔽率也是要依各縣市主管機關實際訂定的標準為主～

 

原規定		危老重建放寬建蔽率
使用分區	法令建蔽率	建築基地面積≦1000.	建築基地面積>1000.
住一區	30%	30%	30%
住二區及加給地區.	35%	50%	40%
住三區及加給地區	45%	60%	50%
住四區及加給地區	50%	60%	50%

 

※補充台北市都市計畫範圍內劃定左列使用分區：

一、第一種住宅區：為維護最高之實質居住環境水準，專供建築獨立或雙併住宅為主， 維持最低之人口密度與建築密度，並防止非住宅使用而劃定之住宅區。

二、第二種住宅區：為維護較高之實質居住環境水準，供設置各式住宅及日常用品零 售業或服務業等使用，維持中等之人口密度與建築密度，並防止工業與稍具規模之商業等使用而劃定之住宅區。

三、第二之一種住宅區、第二之二種住宅區：第二種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，並維持原使用管制之地區。

四、第三種住宅區：為維護中等之實質居住環境水準，供設置各式住宅及一般零售業等使用，維持稍高之人口密度與建築密度，並防止工業與較具規模之商業等使用而劃定之住宅區。

五、第三之一種住宅區、第三之二種住宅區：第三種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。

▲一般住戶的住宅基地多屬住三區，危老重建需求亦較多

六、第四種住宅區：為維護基本之實質居住環境水準，供設置各式住宅及公害最輕微 之輕工業與一般零售業等使用，並防止一般大規模之工業與商業等使用而劃定之住宅區。

七、第四之一種住宅區：第四種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公 園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高， 使用管制部分有別於第四種住宅區之地區。

若想快速了解自身的土地使用分區，可至台北市都發局查詢
資料來源：臺北市土地使用分區管制規則

在買屋時、查看老屋重建的案子時，可請建商出示建照執照影本，或有些建案會將建蔽率公開在銷售資訊上，要怎麼去解讀這個資訊呢？

如果你是喜歡有較大公共空間的人，例如花園、戶外設施等等，建議建蔽率小的住宅；相反的，如果你對於公共空間的需求沒這麼大，就可以查找其他之一般建蔽率的住宅。

但在想像未來房屋的公共空間前，記得先確認基地原本面積，否則建蔽率低而基地面積也低，整體計算下來的公共空間也不會很高喔！