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什麼是危老老屋重建建蔽率?一次搞懂「建蔽率」影響與計算方式

2021.05.31 | 新聞來源:安信建經 |

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  • 什麼是危老老屋重建建蔽率?一次搞懂「建蔽率」影響與計算方式

快速導讀

「危老重建建蔽率」也就是所謂重建時可建築面積佔基地的面積比率,無論是對於規畫建築面積、挑屋時,建蔽率都是極為重要的一個數值,安信建經帶你由淺入深了解建蔽率的基本觀念以及挑屋時計算建蔽率的參考價值。

危老重建近年來話題不斷、市場上也有許多危老重建後的案子傳出銷售佳績,讓不少民眾詢問危老重建的相關資訊,其中一個問題就是所謂的「危老老屋重建建蔽率」,今天就來和大家介紹:

危老重建建蔽率究竟是甚麼?政府放寬後的標準為何?以及買屋時要怎麼看待建蔽率呢?

危老重建近年來話題不斷、市場上也有許多危老重建後的案子傳出銷售佳績, 讓不少民眾詢問危老重建的相關資訊,其中一個問題就是所謂的「危老老屋重建建蔽率」, 今天就來和大家介紹:危老重建建蔽率究竟是甚麼?政府放寬後的標準為何?以及買屋時要怎麼看待建蔽率呢?
 

Q. 房屋建蔽率是什麼意思? 很重要嗎?

「建蔽率」也就是建築基地的水平投影面積,簡單來說就是建築面積占了基地面積的比率
如果建蔽率越大、可建築空間多,這時公共空間、道路可退縮空間就會變少,因此制定建蔽率上限,就是希望能防止市容變得擁擠密集,同時又能維持適當棟距,讓每個建築物都能維持良好的通風、隱私性。
 
「建蔽率」、「容積率」是什麼?-設計家 Searchome
圖片來源:「建蔽率」、「容積率」是什麼?-設計家 Searchome

 

政府放寬危老重建住宅區建蔽率標準上限

自從107年11月政府放寬危老重建建蔽率後,開始不斷有許多危老重建案子開始被申請與推動,以下介紹各使用分區放寬後的建蔽率,不過要注意的是放寬的建蔽率限制在住宅區的基地內喔!而實際建蔽率也是要依各縣市主管機關實際訂定的標準為主~
 
原規 危老重建放寬建蔽率
使用分區 法令建蔽率 建築基地面積≦1000. 建築基地面積>1000.
住一區 30% 30% 30%
住二區及加給地區. 35% 50% 40%
住三區及加給地區 45% 60% 50%
住四區及加給地區 50% 60% 50%
 
※補充台北市都市計畫範圍內劃定左列使用分區:

一、第一種住宅區:為維護最高之實質居住環境水準,專供建築獨立或雙併住宅為主, 維持最低之人口密度與建築密度,並防止非住宅使用而劃定之住宅區。

二、第二種住宅區:為維護較高之實質居住環境水準,供設置各式住宅及日常用品零 售業或服務業等使用,維持中等之人口密度與建築密度,並防止工業與稍具規模之商業等使用而劃定之住宅區。

三、第二之一種住宅區、第二之二種住宅區:第二種住宅區內面臨較寬之道路,臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等,而經由都市計畫程序之劃定,其容積率得酌予提高,並維持原使用管制之地區。

四、第三種住宅區:為維護中等之實質居住環境水準,供設置各式住宅及一般零售業等使用,維持稍高之人口密度與建築密度,並防止工業與較具規模之商業等使用而劃定之住宅區。

五、第三之一種住宅區、第三之二種住宅區:第三種住宅區內面臨較寬之道路,臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等,而經由都市計畫程序之劃定,其容積率得酌予提高,使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。

▲一般住戶的住宅基地多屬住三區,危老重建需求亦較多

六、第四種住宅區:為維護基本之實質居住環境水準,供設置各式住宅及公害最輕微 之輕工業與一般零售業等使用,並防止一般大規模之工業與商業等使用而劃定之住宅區。

七、第四之一種住宅區:第四種住宅區內面臨較寬之道路,臨接或面前道路對側有公 園、廣場、綠地、河川等,而經由都市計畫程序之劃定,其容積率得酌予提高, 使用管制部分有別於第四種住宅區之地區。

若想快速了解自身的土地使用分區,可至台北市都發局查詢
資料來源:臺北市土地使用分區管制規則

 

買屋時提到建蔽率會有什麼影響?

在買屋時、查看老屋重建的案子時,可請建商出示建照執照影本,或有些建案會將建蔽率公開在銷售資訊上,要怎麼去解讀這個資訊呢?

如果你是喜歡有較大公共空間的人,例如花園、戶外設施等等,建議建蔽率小的住宅;相反的,如果你對於公共空間的需求沒這麼大,就可以查找其他之一般建蔽率的住宅。

但在想像未來房屋的公共空間前,記得先確認基地原本面積,否則建蔽率低而基地面積也低,整體計算下來的公共空間也不會很高喔!

*危老重建,交給專業!

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【安信建經】
秉持著一股提升不動產交易秩序之專業理想和熱忱,信義房屋與台新銀行於民國八十四年共同投資設立安信建築經理股份有限公司;希望藉由專業人才對不動產投資與交易環境進行通盤及深入的研究,不斷為市場導入新的觀念與管理制度,以「促進不動產交易市場之安全、效率」為己任。服務範圍包含全面整合不動產上、中、下游資源的「全案管理」、以公正第三人立場,建立裝修市場另一種新的交易安全服務平台「裝修寶」、承作不動產成交案件之「價金履約保證」、「信託管理」、「資產管理」等多項不動產管理服務。

關鍵字︰ 危老重建建蔽率
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