張峰榮:老屋重建基本功 危老、都更五大差異|安信【張總專欄】
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大中小老屋重建已經成為台灣不動產的新顯學,不論是都市更新或危老重建,兩種老屋翻新的模式都各有擁護者。
然而,不少民眾分不清都更、危老二者差別,或者不知如何選擇才適合自身條件。
筆者以「容獎、規模、門檻、效率、租稅」等五大要點,來分析危老、都更的差異,
首先,是政府提供民眾重建誘因,讓屋主最有感的「容獎」,即為「容積獎勵上限」。
都更的容積獎勵上限為基準容積的1.5倍,而危老容獎上限則為1.3倍(開發時程加規模獎勵合計最多可額外多獲得10%容獎,達1.4倍)或者原建築容積的1.15倍。都更之容獎上限看似高於危老容獎,但依筆者在不動產業經營開發重建的經驗,民間都更案範圍大、所有權人數多,若可取得1.3倍已是難得,多數看得到吃不到。而危老容獎明確是最大優點,所以近來危老熱度才會超越都更。
接著是「規模」,意指重建基地大小。都更案是有最小基地限制,依各縣市規定略有差異,大多要求單元面積需在500平方公尺(151.25坪)或1,000平方公尺(302.5坪)以上。而危老重建則無最小基地限制,無論土地面積大小都可申請,但面積愈大、可取得之容積獎勵相對更多,開發之經濟效益也越大。
因此筆者建議,以雙北為例,若是連棟老屋,加總地坪約百坪,在所有權人均同意重建的前提下,一同申請危老獎勵及執行重建工程,亦可降低興建成本。
其三為「門檻」,意謂地主同意比例,此為老屋重建最關鍵之項目。都更採取「多數決」,依照基地位置更新地區的差異而有所不同;例如若位於「自劃更新單元」內的都更案,需要80%同意,但若位於「公劃更新地區」,則需75%同意,但不用到百分百同意。而至於危老重建,一律需所有權人100%同意才符合條件。
但筆者認為,雖然都更案具保有不同意者之空間,但在實務操作上,即使有少數1%、2%地主反對,面對俗稱之「釘子戶」依舊停擺,一般業者無法私自拆除,除非公權力介入代拆。
筆者以「容獎、規模、門檻、效率、租稅」等五大要點,來分析危老、都更的差異,
首先,是政府提供民眾重建誘因,讓屋主最有感的「容獎」,即為「容積獎勵上限」。
都更的容積獎勵上限為基準容積的1.5倍,而危老容獎上限則為1.3倍(開發時程加規模獎勵合計最多可額外多獲得10%容獎,達1.4倍)或者原建築容積的1.15倍。都更之容獎上限看似高於危老容獎,但依筆者在不動產業經營開發重建的經驗,民間都更案範圍大、所有權人數多,若可取得1.3倍已是難得,多數看得到吃不到。而危老容獎明確是最大優點,所以近來危老熱度才會超越都更。
接著是「規模」,意指重建基地大小。都更案是有最小基地限制,依各縣市規定略有差異,大多要求單元面積需在500平方公尺(151.25坪)或1,000平方公尺(302.5坪)以上。而危老重建則無最小基地限制,無論土地面積大小都可申請,但面積愈大、可取得之容積獎勵相對更多,開發之經濟效益也越大。
因此筆者建議,以雙北為例,若是連棟老屋,加總地坪約百坪,在所有權人均同意重建的前提下,一同申請危老獎勵及執行重建工程,亦可降低興建成本。
其三為「門檻」,意謂地主同意比例,此為老屋重建最關鍵之項目。都更採取「多數決」,依照基地位置更新地區的差異而有所不同;例如若位於「自劃更新單元」內的都更案,需要80%同意,但若位於「公劃更新地區」,則需75%同意,但不用到百分百同意。而至於危老重建,一律需所有權人100%同意才符合條件。
但筆者認為,雖然都更案具保有不同意者之空間,但在實務操作上,即使有少數1%、2%地主反對,面對俗稱之「釘子戶」依舊停擺,一般業者無法私自拆除,除非公權力介入代拆。
再者「效率」,是最吸引住戶與業者參與危老重建的優點之一,也是優於都更最顯著之處。如果符合重建條件的危老案送至主管機關,法規規定地方主管機關受理申請核准重建計畫,應於30日內完成審核,情形特殊者得再延長30日;
而實施者取得地方主管機關核准後,則由起造人於180日內申請建築執照。因此,危老重建申請速度之快,通常成案後一年內即可動工。
而都更則截然不同,在以往的個案經驗上,光是行政審查流程即十分冗長,尤其都審更是曠日費時,一般都更案花個五年、六年都算快了。除非是百分之百同意的都更案,才能適用快速通關方案。
最後項目「租稅」,是賦稅上的優惠差異。都更和危老均可享有租稅優惠,危老主要的優惠在於地價稅、房屋稅,但限於民國111年5月9日前申請者;而都更除了地價稅與房屋稅有優惠外,土增稅、契稅亦有減免優惠。
整體而言,都更、危老各有優劣勢,但若以能盡早獲得危老獎勵及擁有新屋,會以危老重建方式較能達成。
最後筆者建議屋主,請注意危老獎勵是具時效性的,所有權人若有達1/2以上同意,請把握時間,先進行初評;
若地主完全不懂申請程序、不知需要哪些申請資料?可尋求專業的顧問團隊來協助,例如:幫民眾代為接洽建築師規劃設計,估價師、會計師解決土地產權劃分與稅務問題,以及向各公家單位掛件跑照…等幫地主一條龍完成所有重建相關的大小事。
而實施者取得地方主管機關核准後,則由起造人於180日內申請建築執照。因此,危老重建申請速度之快,通常成案後一年內即可動工。
而都更則截然不同,在以往的個案經驗上,光是行政審查流程即十分冗長,尤其都審更是曠日費時,一般都更案花個五年、六年都算快了。除非是百分之百同意的都更案,才能適用快速通關方案。
最後項目「租稅」,是賦稅上的優惠差異。都更和危老均可享有租稅優惠,危老主要的優惠在於地價稅、房屋稅,但限於民國111年5月9日前申請者;而都更除了地價稅與房屋稅有優惠外,土增稅、契稅亦有減免優惠。
整體而言,都更、危老各有優劣勢,但若以能盡早獲得危老獎勵及擁有新屋,會以危老重建方式較能達成。
最後筆者建議屋主,請注意危老獎勵是具時效性的,所有權人若有達1/2以上同意,請把握時間,先進行初評;
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【安信建經】
秉持著一股提升不動產交易秩序之專業理想和熱忱,信義房屋與台新銀行於民國八十四年共同投資設立安信建築經理股份有限公司;希望藉由專業人才對不動產投資與交易環境進行通盤及深入的研究,不斷為市場導入新的觀念與管理制度,以「促進不動產交易市場之安全、效率」為己任。服務範圍包含全面整合不動產上、中、下游資源的「全案管理」、以公正第三人立場,建立裝修市場另一種新的交易安全服務平台「裝修寶」、承作不動產成交案件之「價金履約保證」、「信託管理」、「資產管理」等多項不動產管理服務。