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買「二手」預售屋 留意4大重點

2021.02.22 | 新聞來源:Smart財經好讀 |

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快速導讀

預售屋一定是跟建商買嗎?廣義上來說,那可不一定!有些買方,不論是投資客或是置產族、自用者,都有可能買了預售屋之後欲轉手。身為「二手」預售屋的買方,由於可能同時要與前一手買方、建商以及房屋仲介交涉,故須特別注意價金及合約等問題。《Smart智富》月刊採訪了房產專家李季鴻以及耕薪建設行銷客服部經理許馨予,彙整出購買二手預售屋的4大重點:

購買二手預售屋的4大重點!

重點1》無法分階段繳付 自備款恐大幅增加

購買預售屋的優勢之一,便是前期付款較為輕鬆,因為總價20%~30%的自備款,可以依序拆分為定金、簽約金、開工款、工程期款、交屋款等階段繳付。但是,購買二手預售屋就沒有這項優勢。

李季鴻表示,當決定購買二手預售屋時,買方會與第一手買方以及建商一同辦理「換約」手續,此時是將第一手買方與建商簽訂的合約轉讓予第三人,所以第二手買方拿到的預售屋買賣契約,上頭載明的仍會是一手價,故後續建商在計算任何階段的價金時,仍是以預售屋買賣契約上的金額為基準。

雖然第一手跟第二手買方可以約定上述的價金為分期或何時支付,不過,在實務上,第一手買方多半會要求第二手買方一次性結清,以避免後續風險。所以買二手預售屋,相較於購買一般預售屋、中古屋,自備款會高出許多,金流一定要規畫完善。

重點2》換約時會簽訂4合約 須釐清權利義務以自保

換約時,第二手買方總共會接觸到4份合約,包含:讓渡移轉契約書、契約承擔切結書、預售屋買賣契約以及成屋買賣契約。

許馨予說明,第一手買方與建商有一份預售屋買賣契約,所以三方──包含第一手、第二手買方以及建商會共同簽訂讓渡移轉契約書和契約承擔切結書,有些公司會將這2份文件合成1份。不過無論如何,簽署後就代表「新買方同意承接原買方的位置」,等同將原先的預售屋買賣契約讓渡移轉給新買方,若預售屋買賣契約中有客變、遲繳款項的違約金等,第二手買方都得概括承受。

萬一將來有未知的權利義務,新買方要如何自保?李季鴻建議,除了事先針對客變的內容,譬如隔間或插座的調整、廚具衛浴設備的選擇做確認外,第二手買方最好向建商爭取,在讓渡移轉契約書或契約承擔切結書上加註「前買方的權利義務,與本人無涉」的字樣,以避免爭議。

接著,第一手買方會跟第二手買方簽訂成屋買賣契約,這份合約,則是證明雙方的交易成立。

重點3》換約手續費、仲介費 皆可嘗試與業者議價

依照內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定,轉讓預售屋時,除了轉讓給配偶、直系血親間可免除手續費外,其餘可收取最高為總價0.1%的手續費。因此,購買二手預售屋,會產生所謂的「換約手續費」,此時可由第一手和第二手買方自行議定由誰負擔。

再者,若第一手買方是委託房仲轉售,則第二手買方也會有仲介費產生。法令規定,房仲可收取最高為總價6%的金額作為服務費,實務上,賣方負擔4%、買方負擔2%,須注意,此處會以成屋買賣契約上的總價為計算基準。以上述案例來說,若二手價為1,000萬元,則買方最高須付出20萬元的仲介服務費。

李季鴻提醒,法令皆是限制業者的收費上限,因此,不論第一手或是第二手買方,都可以試著與業者議價,爭取減少交易成本。

重點4》留存相關交易文件作為成本證明

最後要注意的則是留下各個交易文件。台灣房地產的交易稅制,只要是2016年1月1日以後取得的房地產,皆適用房地合一稅,稅金計算的原則是以實際買賣的價格為基準。舉例來說,假設買價為1,000萬元、賣價為1,200萬元,則以200萬元的價差再扣除交易的相關成本、土地漲價總數額等後,視持有期間的長短等條件乘以對應的稅率,計算出房地合一稅的稅額。

然而,許馨予分析,在完成換約後,第二手買方會有「載明一手價的預售屋買賣契約」以及「載明二手價的成屋買賣契約」等文件,依目前市況來說,二手價多高於一手價,若一手價為800萬元、二手價為1,000萬元,則完工交屋後,二手買方出售房地時,會以1,000萬元作為買價的認定。

不過為了避免爭議、查稅或高額的房地合一稅,建議相關的交易文件都要保存完善,尤其是成屋買賣契約千萬別搞丟,才能作為日後出售房屋的成本證明。

 

 

 

 

 

【本文由《Smart財經好讀》提供】

關鍵字︰ 預售屋中古屋
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