掌握6大關鍵 避開預售屋合約糾紛
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6關鍵，教你如何避開預售屋合約糾紛
6關鍵，教你如何避開預售屋合約糾紛
房市的520檔期已開跑，根據《住展》雜誌預估，今年520檔期的新建案推案量約2,372億元，比去年同期增加逾百億元，年增幅約6%。對於有購屋計畫者來說，若選購的是預售屋，因為尚未完工，建材、面積甚至到交屋期限，都有可能衍生糾紛，因此要特別事先了解買賣契約書內容及相關規定，以保障這在一生中最大筆支出的消費權益。
在購買預售屋時，消費者有可能會接觸到「房屋買賣契約書」及「土地買賣契約書」，或是有部分建商會列成「房地買賣契約書」，將房屋、土地的買賣條文書寫在同一本。群宜法律事務所協理李季鴻表示，只要買賣標的物、雙方的權利義務有標示清楚即可。
從歷來預售屋契約糾紛來看，哪些條文最容易被動手腳呢？
依台北市地政局2020年第1季針對台北市預售屋契約稽查的結果，在納管的215個預售建案契約中，有6大關鍵項目的合格率最低，只在20~30%之間，依序為：
關鍵1》驗收
根據台北市地政局的報告指出，「驗收」最常見到的違規問題是，契約條文未依規定明確揭示基地範圍內、外天然瓦斯配管相關費用之處理方式，導致費用分擔方式不明。
正確的條文內容應該為何？房產達人建築先生Jackson表示，房屋對外連接包含自來水、電力以及瓦斯管線，在基地內的稱為「內管」，基地外的稱為「外管」，法規明文規定，內管一律由建商負責出資；外管方面，自來水、電力由建商負擔，唯獨瓦斯的外管應由雙方協議，如果未議定，則應由建商負擔。
正確的條文內容應該為何？房產達人建築先生Jackson表示，房屋對外連接包含自來水、電力以及瓦斯管線，在基地內的稱為「內管」，基地外的稱為「外管」，法規明文規定，內管一律由建商負責出資；外管方面，自來水、電力由建商負擔，唯獨瓦斯的外管應由雙方協議，如果未議定，則應由建商負擔。
關鍵2》房地標示及停車位規格
這部分常見的錯誤為建商未檢附預售案完整的建造執照內容，或是只揭示停車空間面積占共有部分總面積的比例，卻沒有列明該比例計算方式。
《住展》雜誌研發長何世昌表示，車道有可能納入或未納入計算，以坡道平面車位來看，若納入，常見權狀面積在10坪～13坪；若未納入，則車道面積通常會與公共設施合併計算，而車位面積則常見在8坪以下。不過，不論是否知悉計算方式，較重要的還是應標示清楚停車位的長、寬、高，以及位置、規格等。
《住展》雜誌研發長何世昌表示，車道有可能納入或未納入計算，以坡道平面車位來看，若納入，常見權狀面積在10坪～13坪；若未納入，則車道面積通常會與公共設施合併計算，而車位面積則常見在8坪以下。不過，不論是否知悉計算方式，較重要的還是應標示清楚停車位的長、寬、高，以及位置、規格等。
關鍵3》開工及取得使用執照期限
許多建商會自行增添延期取得使用執照的理由，但在應記載及不得記載事項中規定，僅有「因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間」以及「因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間」兩項因素可順延取得使用執照的期限。要注意，順延以停工或影響期間為限，且停工及影響的期間長短由工程主管機關認定。
關鍵4》通知交屋期限
應記載及不得記載事項中規定，建商應於領得使用執照6個月內通知買方交屋，每逾1日應按買方已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方；而買方收到交屋通知後，應配合建商辦理交屋手續，但未載明非得在幾日內配合辦理，應由雙方協議天數。
但稽查的契約中，許多建商都直接寫上「通知後7日內買方即應配合交屋」，不熟悉規定的買方就得趕在7日內配合交屋。何世昌觀察，實務上，許多建商會給買方30日甚至更多天數以配合交屋；此外，也有部分建商延長交屋期限，將領得使用執照6個月內通知交屋的期限拉長，或甚至將「萬分之5」更改為較低的數字，影響買方權益。
但稽查的契約中，許多建商都直接寫上「通知後7日內買方即應配合交屋」，不熟悉規定的買方就得趕在7日內配合交屋。何世昌觀察，實務上，許多建商會給買方30日甚至更多天數以配合交屋；此外，也有部分建商延長交屋期限，將領得使用執照6個月內通知交屋的期限拉長，或甚至將「萬分之5」更改為較低的數字，影響買方權益。
關鍵5》房地出售面積及認定標準
常有部分建商未明確列出權利範圍計算的方式，或是有列明計算方式但沒有列出面積，以及未揭示專有部分面積等。
Jackson表示，因為完工後會有「找補」的問題，也就是實際建築面積與建造執照誤差的處理原則，雖然實務上較少發生，但若坪數短少，建商應退錢給買方；若坪數超過建造執照規畫，則買方也有再補錢的可能，所以房地出售面積及認定標準一定要敘明。
Jackson表示，因為完工後會有「找補」的問題，也就是實際建築面積與建造執照誤差的處理原則，雖然實務上較少發生，但若坪數短少，建商應退錢給買方；若坪數超過建造執照規畫，則買方也有再補錢的可能，所以房地出售面積及認定標準一定要敘明。
關鍵6》違約之處罰
在應記載及不得記載事項中規定，若是建商違反了「建材設備及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」或是「賣方之瑕疵擔保責任」，買方可以無條件解約，拿回所有價款，且建商應賠償「至少」房地總價款15%的違約金；而買方若違反付款條件及方式，建商得沒收房地總價款「最多」15%的違約金。
規定僅有敘明上限、下限，但許多建商提供給消費者的合約都直接寫上違約金或是比率，未與買方磋商，買方應特別留意。
若簽約後，覺得權益受損，李季鴻說明，買方應至消費者保護會或鄉鎮機關的調解委員會聲請調解，如果調解不成，則只能走上民事訴訟一途。然而訴訟之路費心又漫長，最好的自保方式，就是在簽約前看仔細，避免日後爭議。
規定僅有敘明上限、下限，但許多建商提供給消費者的合約都直接寫上違約金或是比率，未與買方磋商，買方應特別留意。
若簽約後，覺得權益受損，李季鴻說明，買方應至消費者保護會或鄉鎮機關的調解委員會聲請調解，如果調解不成，則只能走上民事訴訟一途。然而訴訟之路費心又漫長，最好的自保方式，就是在簽約前看仔細，避免日後爭議。
撰文：林帝佑
【本文由《Smart財經好讀》提供】