善用夫妻贈與　提升售屋節稅效益

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，自用住宅土地增值稅優惠稅率為10%；非優惠稅率則因土地漲價總數額的差異而有20%、30%、40%的不同稅率。根據現行的稅法規定，每個人在賣掉名下的不動產時，一輩子有1次的自用住宅土地增值稅優惠稅率。

也就是說，如果自己已經用過一生僅一次的自用住宅土地增值稅率，要再賣房子，會被課徵20%～40%不等的土地增值稅。但夫妻間以土地贈與後再出售，就可以利用另一半未使用過的土地增值稅節稅優惠。

此外，財政部曾頒布解釋令，若配偶在2015年12月31日前由他人手中購入不動產，並在2016年實施房地合一稅制後，才進行配偶間的「贈與」，再行出售給他人，且「夫妻持有時間」合併計算滿2年以上才出售，便可放寬適用舊制，也就是沒有房地合一稅的問題，土地交易不用課徵資本利得稅。

義祺法律地政士聯合事務所地政士林以德舉例，林太太持有1戶大安區金華段的40年公寓，房屋評定價格約20萬元，土地持分為1/4（約37.5平方公尺），現每平方公尺的公告現值約49萬元，前次取得為1995年3月，當時現值約19萬2,000元，土地增值稅以一般稅率試算約178萬元。

因林太太已使用過一生一次的自用稅率，若直接出售給新的買方，土地增值稅負擔過大，在地政士的建議下，林太太先依夫妻贈與的名義將房子更名到林先生名下，再由先生申請土地增值稅的自用稅率，試算自用稅率土地增值稅為89 萬元，省下了一半的稅金。

林以德說，都會區土地公告現值較高、土地持分大、土地持有時間較久且漲幅大者，如大地坪且持有較久的透天或公寓等，節稅效果特別明顯。因為一般稅率最高到40%，自用稅率則只要10%，可以省下1倍～3倍的土地增值稅稅金。

另一種情況是，配偶相互贈與土地，可申請暫不課徵土地增值稅，但若再移轉給第3人時，以該土地第1次贈與前的原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡舉例分析，若丈夫於2014年購置1棟豪宅，並於2020年1月贈與1棟豪宅給妻子，此棟豪宅土地持有面積共100平方公尺，2014年土地公告現值每平方公尺87萬2,000元，2020年土地公告現值每平方公尺128萬9,000元，消費者物價指數105，以一般稅率試算土地增值稅，妻子需繳納746萬8,000元的土地增值稅；若申請先不課徵土地增值稅，則免納746萬8,000元的土地增值稅，但日後妻子出售該豪宅給第3人時，仍要課徵土地增值稅，且前次移轉現值並非以2020年的土地公告現值計算，而是以2014年的土地公告現值計算。

由於土地公告現值每年調整，屆時土地增值稅可能會高出許多，且不動產買賣的土地增值稅由賣方負擔，也就是由妻子負擔，若有出售的考量，建議先行試算稅額，再考慮是否申請夫妻贈與不課徵土地增值稅；若無未來出售考量，且土地面積大或持有期間更長，申請暫不課徵土地增值稅的效果更顯著。

另外，要特別注意的是，若夫妻財產採「共同財產制」，當一方將房產贈與給另一方時，該房產就屬於對方的「特有財產」，將不列入婚後財產的分配。

撰文：陳佩儀