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釐清建商保固責任 入住新屋不吃虧

2018.08.16 | 新聞來源:Smart財經好讀 |

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跟建商買了預售屋,好不容易等到完工交屋,歡天喜地入住還不到一年,竟在連日大雨後,發現水從窗框邊緣滲入室內,該怎麼辦?其實,在預售屋的買賣定型化契約裡有規範,建商最起碼要針對結構體保固15年、固定建材及設備部分保固1年,因此,買方可以依此條文要求建商修繕。

但是,在實務上要如何行使此權利?同樣都是跟建商買,預售屋跟新成屋的保固期都一樣嗎?如果裝潢後有問題,又該找誰處理?以下就預售屋跟新成屋,分別詳談建商的保固責任與買方的權利義務。

買賣預售屋時,建商會提供買賣契約書供雙方簽約,而這份契約書不是建商隨便寫寫就可以,群宜法律事務所協理李季鴻表示,契約書需依據《消費者保護法》所擬定的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規範。

在預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項中,強制規範了建商的保固期限及範圍,保固期限的起算日為「交屋日」,針對結構體部分,建商至少應保固15年,而固定建材及設備部分則至少保固1年。

何謂固定建材及設備?李季鴻解釋,依該條文精神,除了結構體,其餘建商交屋時所附的裝潢、標準配備,如馬桶、洗手台等等都視為固定建材及設備,應納入保固範圍內。現在很多建案標榜「買屋送裝潢」,李季鴻強調,即便是附贈的部分也應完好,「消費者沒有義務『收垃圾』。」

此外,該條文保固的範圍包含專有部分及共用部分,璞園建築團隊業務部專案張斐雁說明,若是專有部分出現問題,應由區分所有權人向建商反映,而不是向銷售人員(即市場俗稱的「代銷」)反映。此外若是共用部分,一般則由社區的管理委員會出面與建商協商處理。

向建商反映之後,通常會由建商的售後服務部門負責接洽,並安排專業的師傅到場判斷問題,若確認在保固責任內,接續便會安排施工或修繕時間,將瑕疵處理好。真禾機電總經理、同時也是內政部營建署公寓大廈諮詢種子教師徐源德表示,在修繕時如果有費用產生,且在保固期內,該筆費用就應該由建商全數負擔。

不過要特別注意,如果是天災等不可抗力因素所造成的房屋瑕疵,則不在建商的保固責任內。比如若因為地震造成房屋損壞,除非是先天設計上或用料有問題,否則建商沒有義務協助修繕。

但若是「品質保證」的狀況就不一定,李季鴻解釋,假如建商銷售時強調「可抵抗6級地震」,但只發生3級地震,房屋就出現結構上的問題,建商便有義務處理。

針對新成屋的部分,全國不動產企研室主任張勻說明,市場上將成屋分為新成屋、中古屋等,但其實法令沒有依據,內政部並未對成屋買賣訂定保固期,所以同樣是跟建商買房,預售屋跟新成屋的保固狀況就不一樣。

建商在銷售新成屋時一樣會提供買賣契約書,但由於是新成屋,所以不受「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規範,而是參照「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,該規範的第11條提及「有關本標的物之瑕疵擔保責任,悉依《民法》及其他有關法令規定辦理。」

李季鴻說明,這邊所指的《民法》即前文中所提的《民法》第365條,民眾可與建商協議參考此條文,要求建商提供結構體,或者其他固定建材及設備的5年保固期,不過回到契約自由約定的原則,實際上,保固期仍要視建商與買方的約定。

新成屋所提供的保固,徐源德觀察,有些建商擔心完工後久久未能出售,所以保固期會從完工日開始算起,但有些建商則是從雙方交付日算起,且針對結構體、其他固定建材及設備提供不同期限的保固,民眾在簽約時要睜大眼睛看清楚,免得入住後一下就過了保固期。

如果雙方簽約時未詳細約定保固期,李季鴻表示,那麼在交付後5年內發現的瑕疵,都可以要求賣方負擔責任,但要記得,發現瑕疵時得立即通知賣方,且以存證信函的方式通知以留存紀錄,若是賣方不願處理,必須在發現瑕疵後6個月內訴諸法律主張權利。
 
撰文:林帝佑

 

 

 

 

 

【本文由《Smart財經好讀》提供】

關鍵字︰ 預售屋契約
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