釐清建商保固責任 入住新屋不吃虧

但是，在實務上要如何行使此權利？同樣都是跟建商買，預售屋跟新成屋的保固期都一樣嗎？如果裝潢後有問題，又該找誰處理？以下就預售屋跟新成屋，分別詳談建商的保固責任與買方的權利義務。

買賣預售屋時，建商會提供買賣契約書供雙方簽約，而這份契約書不是建商隨便寫寫就可以，群宜法律事務所協理李季鴻表示，契約書需依據《消費者保護法》所擬定的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規範。

在預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項中，強制規範了建商的保固期限及範圍，保固期限的起算日為「交屋日」，針對結構體部分，建商至少應保固15年，而固定建材及設備部分則至少保固1年。

何謂固定建材及設備？李季鴻解釋，依該條文精神，除了結構體，其餘建商交屋時所附的裝潢、標準配備，如馬桶、洗手台等等都視為固定建材及設備，應納入保固範圍內。現在很多建案標榜「買屋送裝潢」，李季鴻強調，即便是附贈的部分也應完好，「消費者沒有義務『收垃圾』。」

此外，該條文保固的範圍包含專有部分及共用部分，璞園建築團隊業務部專案張斐雁說明，若是專有部分出現問題，應由區分所有權人向建商反映，而不是向銷售人員（即市場俗稱的「代銷」）反映。此外若是共用部分，一般則由社區的管理委員會出面與建商協商處理。

向建商反映之後，通常會由建商的售後服務部門負責接洽，並安排專業的師傅到場判斷問題，若確認在保固責任內，接續便會安排施工或修繕時間，將瑕疵處理好。真禾機電總經理、同時也是內政部營建署公寓大廈諮詢種子教師徐源德表示，在修繕時如果有費用產生，且在保固期內，該筆費用就應該由建商全數負擔。

不過要特別注意，如果是天災等不可抗力因素所造成的房屋瑕疵，則不在建商的保固責任內。比如若因為地震造成房屋損壞，除非是先天設計上或用料有問題，否則建商沒有義務協助修繕。

但若是「品質保證」的狀況就不一定，李季鴻解釋，假如建商銷售時強調「可抵抗6級地震」，但只發生3級地震，房屋就出現結構上的問題，建商便有義務處理。

針對新成屋的部分，全國不動產企研室主任張勻說明，市場上將成屋分為新成屋、中古屋等，但其實法令沒有依據，內政部並未對成屋買賣訂定保固期，所以同樣是跟建商買房，預售屋跟新成屋的保固狀況就不一樣。

建商在銷售新成屋時一樣會提供買賣契約書，但由於是新成屋，所以不受「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規範，而是參照「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，該規範的第11條提及「有關本標的物之瑕疵擔保責任，悉依《民法》及其他有關法令規定辦理。」

李季鴻說明，這邊所指的《民法》即前文中所提的《民法》第365條，民眾可與建商協議參考此條文，要求建商提供結構體，或者其他固定建材及設備的5年保固期，不過回到契約自由約定的原則，實際上，保固期仍要視建商與買方的約定。

新成屋所提供的保固，徐源德觀察，有些建商擔心完工後久久未能出售，所以保固期會從完工日開始算起，但有些建商則是從雙方交付日算起，且針對結構體、其他固定建材及設備提供不同期限的保固，民眾在簽約時要睜大眼睛看清楚，免得入住後一下就過了保固期。

如果雙方簽約時未詳細約定保固期，李季鴻表示，那麼在交付後5年內發現的瑕疵，都可以要求賣方負擔責任，但要記得，發現瑕疵時得立即通知賣方，且以存證信函的方式通知以留存紀錄，若是賣方不願處理，必須在發現瑕疵後6個月內訴諸法律主張權利。

 

撰文：林帝佑