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9/1「新」租賃契約開跑!租屋電費有上限、轉租須經房東同意、雙方身份確認好安心|房客房東一定要知道

分類: 租屋 /租屋常見問題 /租賃契約相關   |

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  • 「新」租賃契約開跑!租屋電費有上限、轉租須經房東同意、雙方身份確認好安心|房客房東一定要知道的「新」出租規定

 
隨著近年全台租屋人口增加、房價升高,政府越來越專注於租賃市場的改革,以保護人民的出租及租屋權益,包含實價登錄開始收錄實際租金資料、近年大力推行的社區住宅、租賃專法及包租代管制度,為的就是要了解長期不透明、難以掌握的租賃市場。而2020/09/01開始實施的新版住宅租賃契約,更加強保障房東及房客的權益、針對近年頻傳租屋糾紛的修正、讓租屋補貼能幫助到需要的人,並讓長期承受租金上漲壓力的租屋族,能住得更安心!

接下來,就讓我們跟著內政部地政司所公布的影片與資訊,
來了解109年09月01日起適用的新版租賃契約,有哪些需要注意的吧!

2020/09/01新版租賃契約簽約注意事項--3分鐘避開租賃爭議

▌ 常見問題

**點擊下方租屋常見疑問,了解更多新租賃契約規定**
 
▌    Q. 租屋簽約前,有什麼需要注意的?如何避免二房東惡意出租?
▌    Q. 要租A屋,契約上地址卻是B屋?刊登照片與實際屋內裝潢、家具落差大!
▌    Q. 租約還沒到期,房東可以漲租約嗎?
▌    Q. 租屋電費怎麼算?房東電費禁止超收!
▌    Q. 遇到二房東,這房子該租嗎?想當二房東?這些轉租新規定你要知道!
▌    Q. 租屋處的家電壞掉了,是誰要修?租來的房子我可以進行室內裝修嗎?
▌    Q. 如何終止租約?租約終止後,有哪些費用或物品要結算?
▌    Q. 前房客的遺留物,要幫他保管嗎?房客留了一堆雜物不帶走,處理費用是誰要付?
▌    Q. 房東突然說不租就不租!?房東隨時都可以解約,提前終止租約嗎?
▌    Q. 租到海砂屋,可以提前解約嗎?什麼情況下,房客可以提前終止契約? 
▌    Q. 房東不讓報稅?不讓遷戶籍?不讓申請租屋補貼怎麼辦 ?
 
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Q. 租屋簽約前,有什麼需要注意的?如何避免二房東惡意出租?

A. 首先,房東與房客皆應該要出示身份證明文件『確認租賃雙方簽約人的身份』,若非本人簽約,也需要出示屋主授權簽約的同意書唷!

此外,簽約時房東應該要出示『房屋產權證明』/『原租賃契約書』等有權出租本租賃住宅的證明文件,確保是房東本人、或是房東同意轉租的二房東唷!如此一來可以大大避免,簽約後才發現,與你簽訂租賃契約的人其實根本無權出租該物件的狀況。

 
出租人應出示有權出租本租賃住宅之證明文件及身分文件,供承租人核對。承租人應於簽約時,出示國民身分證或其他足資證明身分之文件,供出租人核對。
 
→ 如何知道房東是不是二房東?遇到轉租房,該租嗎?房東又有什麼該注意的呢?
 
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Q. 租屋簽約前,有什麼需要注意的?要租A屋,契約上地址卻是B屋?刊登照片與實際屋內裝潢、家具落差大!

A. 看屋及簽約前需要『確認契約上地址是否符合租屋處』,就算沒有門牌,住宅房屋租賃契約修正後,無門牌者,得以房屋稅籍編號或其位置略圖確認租賃標的。另外,在簽約前、交屋時,務必要『清點住宅設備現況』並填寫到租賃契約附件一『租賃標的現況確認書』,最好拍照存證,以保障租賃雙方權益唷!

 
交屋前需要確認租賃標的及住宅設備現況
 
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Q. 租約還沒到期,房東可以漲租約嗎?

A. 不行唷!修正後,出租人於租賃期間不得藉任何理由要求調漲租金,且租賃期間至少三十日以上。所以若房東在租約期間表示要漲契約期間的租金,房客是可以依法拒絕的喔!此外押金最高不得超過2個月,在租賃契約終止期滿時房東應返還押金。

 
房東電費禁超收!應區分夏月(6-9)及非夏月,且每度電費金額均不得超過台電公司所定的當月最高標準
 
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Q. 租屋電費怎麼算?房東電費禁止超收!

A. 根據新版租賃契約規定,電費由承租人負擔者,應區分夏月(6-9)及非夏月,每度電費之金額均不得超過台電公司所定的當月最高標準。

此外,一般而言因台電是採取累進計算,用電量愈多、收費愈高,加上還有公用電費,因此當分租雅房、套房給多人時,大多數房東一開始便會設定電費方便計算跟管理;不過,這可不是任由房東開價,新版租賃契約訂定電費上限,即是要避免有房東惡意收費的糾紛發生唷!

 
▌ 非營業用電費計算  (單位:元) 
 
每月用電度數分段 夏 月 (6月至9月) 非夏月(夏月以外時間)
120度以下部分
 
 
每度
 
 
1.63 1.63
221~330度部分 2.38 2.1
331~500度部分 3.52 2.89
501~700度部分 4.8 3.94
701~1000度部分 5.66 4.6
1001度以上部分 6.41 5.03
 
註:
1. 用戶因2個月抄表、收費一次,計費時各段度數係加倍計算。
2. 電價表以台電更新之最新資訊為準。
 
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Q. 遇到二房東,這房子該租嗎?想當二房東?這些轉租新規定你要知道!房東、房客又該如何保護自己的權益呢?

A. 前面我們有提到,簽約前雙方應提供身份及產權證明,即便是轉租也需要提供同意書/有權出租證明,避免未來有租屋糾紛唷!也就是說,房客若要轉租須先經房東同意、取得同意書,有轉租也應於30日內通知房東。

 
租屋處或附屬設備損壞時,應該由出租人房東負責修繕
 
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Q. 租屋處的家電壞掉了,是誰要修?租來的房子我可以進行室內裝修嗎?

A. 基本上,租屋處或附屬設備損壞時,應該由出租人房東負責修繕,除非有另外約定或損壞是因為歸承租人之事由者,則不在此限;也就是說,租賃契約一定要看清楚!若契約中有「所有物品修繕,通通由房客自行負責」,一但簽署了就是同意附修繕全責唷!

另外,當房東要修繕時,應該要先通知房客,但房客沒有正當理由是不能拒絕房東修繕的唷!不過若修繕期間不能居住使用,房客可以請求扣除該期間全部或部分租金。

此外,若想自行裝修租來的房子,需要先經過房東同意,但裝修增設的部分若有損壞,就會是由房客自行負責修繕

 
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Q. 如何終止租約?租約終止後,有哪些費用或物品要結算?

A. 據規定,若租賃雙方要終止租約,應至少於終止前一個月先期通知,結算點交遺留物處理費用;同時出租人應即結算租金及水、電、管理費等相關費用(詳細請看租賃定型化契約第六點之約定)。

交屋前,也須會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續,承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記。前項租賃之一方未會同點交,經他方定相當期限催告仍不會同者,視為完成點交。所以若遇到惡房客一直不出面、不聯繫,在房東催告、通知的相當期限後,就可以直接視為完成點交唷!

 
→ 房客欠繳租金該如何處理?何時可以終止租約、收回被霸佔的房子?
 
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Q. 前房客的遺留物,要幫他保管嗎?房客留了一堆雜物不帶走,處理費用是誰要付?

A. 首先,關於前房客遺留物的所有權,除租賃雙方另有約定外,經出租人定相當期限向承租人催告,屆期仍不取回時,視為拋棄其所有權。

這時你可能想問,我前房客留了一堆東西在房裡,通知他也不來拿,現在我還要自己花一大筆錢把東西處理掉嗎?新版租賃契約有規定,房東處理前項遺留物的費用,可以用押金來抵,如果不夠支付可以向房客請求給付不足的金額。

 
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Q. 房東突然說不租就不租!怎麼辦?房客不繳租金怎麼辦?房東隨時都可以解約,提前終止租約嗎?

A. 冷靜!這時候,應該要先拿出當初簽訂的契約,確認是否有任意終止租約的約定(租賃定型化契約第十四點)。就算當初約定在租約到期前,租賃雙方可以終止合約,要終止租約的一方也須在至少終止前一個月通知,如果任意終止,則會要付給對方最多一個月租金的違約金喔!

不過為了保障租賃雙方的權益,房屋租賃定型化契約也有特別規定,租賃期間若有出現以下任一情形,房東就可以提前終止租約,而且房客也不可以要求任何賠償喔!不過除了第五項、第十項,都還是要提前以書面檢附相關事證通知房客。

 
▌     (一)出租人為重新建築而必要收回。終止前三個月通知)
▌     (二)承租人遲付租金之總額達二個月之租金額,經出租人定相當期限催告,仍不為支付。(終止前三十日通知)
▌     (三)承租人積欠管理費或其他應負擔之費用達二個月之租金額,經出租人定相當期限催告,仍不為支付。(終止前三十日通知)
▌     (四)承租人擅自變更用途,經出租人阻止仍繼續為之。(終止前三十日通知)
▌     (五)承租人違反公寓大廈規約或其他住戶應遵行事項,違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品,經出租人阻止仍繼續為之。
▌     (六)承租人未經出租人同意,擅自轉租他人或轉讓租賃權予他人。(終止前三十日通知)
▌     (七)承租人毀損租賃住宅或附屬設備,經出租人定相當期限催告修繕仍不為修繕或相當之賠償。(終止前三十日通知)
▌     (八)承租人未經出租人同意,擅自進行室內裝修,經出租人阻止仍繼續為之。(終止前三十日通知)
▌     (九)承租人未依相關法令規定進行室內裝修,經出租人阻止仍繼續為之。(終止前三十日通知)
▌     (十)承租人未經出租人同意進行室內裝修,且損害原有建築結構之安全。
 
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Q. 租到海砂屋,可以提前解約嗎?什麼情況下,房客可以提前終止契約?

A. 冷靜!這時候,應該要先拿出當初簽訂的契約,確認是否有任意終止租約的約定(租賃定型化契約第十四點)。就算當初約定在租約到期前,租賃雙方可以終止合約,要終止租約的一方也須在至少終止前一個月通知,如果任意終止,則會要付給對方最多一個月租金的違約金喔!

不過為了保障租賃雙方的權益,房屋租賃定型化契約也有特別規定,租賃期間若有出現以下任一情形,導致難以繼續居住,房客就可以提前終止租約,同樣的房東也不可以要求任何賠償喔!不過都還是要提前以書面檢附相關事證通知房客。

 
▌     (一)租賃住宅未合於所約定居住使用,並有修繕之必要,經承租人定相當期限催告,仍不於期限內修繕。
▌     (二)租賃住宅因不可歸責承租人之事由致一部滅失,且其存餘部分不能達租賃之目的。(例如:天災造成房子不能居住,可要求終止租約)
▌     (三)租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵;承租人於簽約時已明知該瑕疵或拋棄終止租約權利者,亦同。(例如:租到海砂屋,若是已經被列管的或是經過鑑定確認為海砂屋且已經不能安全居住使用的話,房客可以提前終止租約。)
▌     (四)承租人因疾病、意外產生有長期療養之需要。
▌     (五)因第三人就租賃住宅主張其權利,致承租人不能為約定之居住使用。
 
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Q. 房東堅持三步!不讓報稅?不讓遷戶籍?不讓申請租屋補貼?要報稅了,但房東一直不提供租屋證明,怎麼辦?

A. 每年5月是報稅的時刻,而租金是許多人重要的列舉扣除項目,但是房東不提供證明,還跟我說不能報稅,如果要報稅就要把因為新增租金收入的所得稅加到租金裡、漲租金,這樣是可以的嗎?

租賃契約裡有明確記載:「不得記載承租人不得申報租賃費用支出。」以及「不得記載應由出租人負擔之稅賦,若較出租前增加時,其增加部分由承租人負擔。」若房東違反上述規定,依照《消保法》第56條之1規定,租約內容與規定不符部分,經限期改正而屆期不改正者,可處3萬至30萬元罰鍰。

另外,租賃契約裡也「不得記載承租人不得遷入戶籍。」多數人可能會為了居住地的育兒津貼、學區或要申請租屋補貼等,而有遷入戶籍的需求,但往往因為房東希望繼續使用自用住宅稅率繳地價稅、土地增值稅等成本原因而不同意。雖說今年開始租屋補貼的申請條件有所放寬,房東也無權禁止,但實務上還是建議房客有需求可以提前跟房東討論喔!

 
→ 租屋補助大補帖!2020單身及婚育租金補貼和住宅補貼方案總整理

 
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租屋與買屋一樣都是影響生活的重要大事,建議大家簽約前都要詳閱合約內容,最好能夠採用內政部提供的新版住宅租賃契約範本,若有任何塗改,雙方都要在更改處簽名或蓋章,以確保租賃雙方權益喔!
 
更多新版住宅租賃契約資訊與範本,歡迎前往內政部地政司網站「租賃條例專區」(網址:https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/news/89)下載。

以上圖片來源自內政部地政局
以上資訊,以內政部地政局最新公告為準

 

 

 

 

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