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房客欠繳租金該如何處理?何時可以終止租約、收回被霸佔的房子?

分類: 租屋 /租屋常見問題 /租賃契約相關   |

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Q. 房客欠租一直不搬走,甚至斷絕聯繫,如何可以收回被霸佔的房子?

A. 首先,須房客欠繳租金總額須達二個月,催告後仍不理會才得以終止租約;租賃因終止租約而消滅後,房東即可請求回收出租的房屋。

 
- 以欠繳租金終止租約 -
 
房客欠繳租金總額達二個月,房東可先口頭催繳,如房客仍不支付時:
  ►步驟ㄧ:房東可寄發存證信函催告,請房客於一定期限內支付租金。
  ►步驟二:若房客仍不付清欠繳的租金,房東便可據此提前與房客終止租約
租賃關係因終止租約而消滅後,房東即可請求回收出租的房屋。
 
這裡需要注意欠繳租金總額,因土地法第100條第三款的規定,積欠租金扣除押金後仍超過二個月以上時,房東才可請求收回房屋唷!(押金收1個月,房租積欠3個月;押金收2個月,則房租積欠4個月方合乎標準。)
 
- 終止租約後,請求收回房屋 -
 
→  終止租約後房客仍不搬走,可以進入租屋處或更換門鎖,不讓房客出入嗎?
 
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《民法》、《土地法》相關條文規定

 
《民法》第440條
承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。
租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。
租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前項之規定。

《土地法》第100條第3款
出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達「二個月」以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。
 
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關鍵字︰ 欠租租金

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