【地產秘密客 ft.信義房屋】想買房但公設比好高！哪些公設值得我投資呢？快來聽聽專家怎麼說！

新型大樓的公設比逐年攀升，尤其新型建案的公設比甚至都達到30%左右，那麼這些錢究竟都花在哪？這集線上Podcast《地產好學聲》與信義房屋攜手合作，邀請了信義房屋業務部的何胤諭執行協理，告訴大家公設比究竟隱含了哪些玄機，又買房族在看房時應該注意哪些細節？

 

被問到買房常聽到的公設比是什麼，協理回答到，公設比指的就是專有面積與非專屬使用的面積的一個比例。而公共設施的品項包羅萬象，按照使用的對象又可以區分為「大公」和「小公」。

大公指的是全體住戶可以共同使用的設施，必要性的公設如機房、蓄水池、受電室等等，另非必要性公設則為大部分的人在討論公設時會涉及到的項目，例如泳池、健身房、閱覽室、交誼廳等等。而小公則是由該層住戶共同使用的部分，例如該層的樓梯間、電梯間及走廊。

 

協理分享到公設比逐年增高的原因，其實起自於2003年蘆洲大囍市社區所發生的意外。當年該社區發生大火，由於社區屬於舊式建築，而當時的法規也沒有關於消防區劃的部分，所以只有一支逃生梯，因而造成了慘重的傷亡。政府也因此在2005年頒布新的法規，規定凡是超過8樓的建築都至少要有分開的兩支逃生梯，如此能補足逃生空間的不足。另外，針對超過11樓的建築，也制定了逃生距離、防火區劃的相關規定，因而無形中使得公社面積的負擔。

雖然海外許多國家都採取實坪制，然而就台灣的情況來說，若是透天，尚可能有零公社的情形。然而若是公寓，以目前新的電梯公寓來說，大概占15%左右。若是華廈，則大概15-20%。如果是大樓的話，那可能就是25-30%以上。協理也分享到，若以近年的新大樓舉例，大部分要低於32%的其實很少，只要是32-33%大多都還算是低公設比的物件。

首先，協理分享到通常最多詬病的公設就是宴會廳、酒吧，雖然這類設施能夠使得整體社區顯得美輪美奐，然而實際入住後，若沒有人定期維護，或是配套沒有做好，就很容易成為無用公設。而僅次在宴會廳、酒吧的就是卡拉ok，協理進一步說明，新社區的卡拉ok當然好，因為大家想唱的歌都會收錄在其中。然而歌單、設備本身是需要定期更新的，時間一拉長，若沒有定期更新，就沒有什麼人會想去唱了。排行第三名的是交誼廳、圖書室這類的設施，雖然對於家中有小孩的住戶來說，圖書室可能相當受用，然而就一般上班族而言，其實沒有什麼時間去使用。而且與卡拉ok相同，圖書室內的書也需要定期更新，或是透過社區捐贈的方式，否則最終也很有可能成為閒置設施。

第四名則是健身房，對於健身房的需求通常會呈現一個兩極化，只有有健身需求的人才會使用到。而且現今健身的風氣逐漸興起，通常大多數人會追求器材的齊全性，若是社區健身房只是簡單放了幾台跑步機，恐怕大家還是會選擇到外付費使用健身房。最後，排名第五的就是游泳池和spa了，由於這類設施的維護成本相當高，以台灣的情況來說，除非是南部地區，否則一到冬天都是需要加溫的，便會使得電費、瓦斯費相當昂貴。另外還要考量循環滿水、放水的費用，以及消毒、救生員的費用。

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由於宅經濟的興起，使得宅配需求增加，加上上班族通常沒有時間馬上領取，因此使得社區的宅配儲藏空間變得更加重要。另外，若是能配有生鮮冷藏儲藏空間，也是相當實用加分的公設運用！除此之外，垃圾冷藏室也是相當優秀的設施，由於台灣處在比較悶熱的情況，若能設有24小時垃圾冷藏室，對於住戶來說也會方便衛生許多。最後，協理也分享到，配合未來的產業趨勢，電動車的充電樁也是值得考慮的一環，因為若是沒有事先配好，事後要重拉電壓、福特，也會造成許多成本喔！

協理分享到，買房族在看房時，可以看看公布在電梯或社區佈告欄的財報，觀察該社區的結餘狀況，若是結餘很少，表示公設可能吃掉非常多的費用。而若是有找房仲、接待人員服務，一旦觀察到上述情形，也可以向他們多加詢問。另外，也可以留意該社區的公設使用相關規範，例如在使用上有沒有需要額外付費，如此也能兼顧到日後自己使用上的權益。

聽完這集相信大家對公設比以及公設都有了更多的認識和了解，希望能幫助大家在挑選物件時，能夠評斷背後隱藏的玄機！也歡迎參考下方連結收聽其他集獲取更多房地產新知識~