報稅季來臨 不動產節稅懶人包！安信建經【YOUTUBE 動口不動產5】

客座嘉賓：義祺地政士聯合事務所-林以德代書
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不動產稅務分成「投資移轉、持有稅」兩種，買房子要繳納契稅，例如：印花稅、地政規費等；如果有出售賣房時，要繳納土地增值稅；另外「所得稅」就是在說財產交易所得稅或房地合一稅，那「持有稅」繳納就是房屋稅、地價稅。 

這邊提供一些經驗值及理財規劃作為參考：

第一、不要做太多不必要的移轉，簡單來說就是，沒有特別需要，沒經過規劃不要隨意做贈與移轉，因為一移轉就有稅務的產生。

 
第二、遺贈稅法針對贈與移轉有免稅優惠，原先額度為220萬，但從今年度開始，一個人贈與額度提高至244萬元，可充分多加運用！

 
第三、如高資產客戶想把資產移轉給子女，到底是用遺產繼承方式較節稅呢？還是現階段用買賣方式或贈與方式把資產移轉給子女，其實這都要依造個案去分別評估的，每個人的狀況不一樣，當然站在代書的角度一定以節稅為出發點。

 
第四、分散登記有效降低稅率，目前房價處在高檔，像地價稅採累進課稅，那房屋稅針對持有住家非自住，如戶數較多，那稅率也相對較高，所以通常會建議，採用不動產分散登記。

房地合一稅法修法指的是新制的部分，去年7 /1開始實施，如持有不動產為105年7月1日以後取得，若出售的話適用於房地合一新制範圍，因政府打炒房政策，較不鼓勵短期出售，較鼓勵長期持有，但還是有特殊情況，例如：建商蓋房子為主要營業項目，稅率在20%無變動；另外是針對持有住宅者（自住），持有時間超過6年且戶籍在此，沒有營業行為，當你要出售時，政府會提供400萬的免稅額度，稅率會用漲價部份的10%去計算，那像危老、都更持有者有配合政策的話，若持有時間不超過5年，可用優惠的20%稅率去算。 

假設市價是兩億的豪宅，它的公告價可能是四千多萬，可利用中間價差做個有效的節稅，在遺贈稅法裡，不動產的贈與是以公告價，指的是土地現值總額加上房屋評定價格；不動產有個特色，它的公告價比市價相對低，分成三個方案來說明：

第一、資金在我本人名下，兩億去買不動產，利用每年244萬的免稅優惠移轉給子女，這是常用的模式，雖然免贈與稅，但在日後子女若要出售不動產，會碰到一個課題就是所得稅會用公告現值當作成本，所以未來所得稅會比較高。

第二、我出兩億但指名登記給子女，這種情況下，政府認定課稅總額時，不是用兩億而是用不動產公告價，大概是四千萬，相對之下繳納的贈與稅金額不會那麼高了，但其實也會碰到缺點，因取得價為四千萬，若用兩億賣掉，中間價差為1億六千萬，這樣看來所得稅就顯得相當驚人，除非未來賣豪宅再買豪宅，通常會建議用「第三個方式」。

第三、使用現金贈與方式，每年有244萬免稅額度，父母親加總額度共488萬，逐年累積當作子女的自備款，而子女結婚登記日前後半年之內，有個100萬的免稅額度，可作為節稅規劃，等到累積到某個程度之後，可使用於購屋不動產，假設現金不夠想貸款的話，建議先去貸款，之後再用每年贈與現金額度使貸款慢慢降低。

以上這三點，都是較常見的節稅規劃方法哦，可供參考！

感謝代書提供專業又豐富的節稅及稅務方面知識，如果對於不動產有興趣的朋友們，請繼續支持我們的節目，最後別忘了按讚、訂閱、分享哦！我們下次見掰掰～