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危老自建不用怕沒錢 安信傳授如何籌措100%興建資金

2021.03.31 | 新聞來源:安信建經 |

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  • 危老自建不用怕沒錢 安信傳授如何籌措100%興建資金

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危老重建熱度居高不下,尤其大台北危老重建成功案例與日俱增。如果危老重建選擇和建商合建,雖然屋主免錢花錢,但卻要被建商分走很大一杯羹,而且分回來的房子坪數又縮水,街坊鄰居們大家算一算覺得吃虧。但若社區鄰居們自己申請危老重建(自主重建),大夥們又擔心重建費用沒有著落,因此進退維谷。究竟危老重建的錢從哪來?已關係到危老自主重建的成敗。

危老重建熱度居高不下,但錢要從哪來?3種主要資金來源,報你知!

老屋重建資金來源主要有三種:

一、「地主自籌」

所謂地主自籌是指計算出重建總體費用後,每戶屋主依負擔比例各自出一筆錢。譬如說,總工程費用約10億元,若參與重建戶數共100戶、且每戶坪數相同的情況,則每戶需分擔1000萬元(以下試算案例皆同此條件)。

雖然地主自籌經費是最簡單的方式,但並非每個人手上都有那麼多現金,而且預先繳付如此大的一筆費用易引起鄰居間的猜忌,所以循此管道的成功案例並不多。再者,隨著危老籌資管道增加,選擇地主自籌的重建案已經很少了。

二、透過建經向銀行申請「危老重建融資」

第二種方式為地主可透過「建築經理公司」(簡稱建經公司)向銀行申請「危老重建融資」,此管道是目前危老重建最常見的籌資模式,地主把土地抵押給銀行以取得重建資金。

雖然現在國內銀行大多有危老重建融資方案,但銀行會對地主進行徵信調查和授信評估;假如地主信用條件良好,用個人身分於銀行核貸成數通常約6成至7成左右若按「安信建經」經驗,為地主成立法人(公司行號),安信透過【全案管理】的信託機制,運用銀行金融業超過25年的人脈資源,再加上超過30間的合作銀行,精準找出對地主最有利的貸款方案。若個案及借款人條件佳,最高可快速取得100%興建資金,而該筆資金可用於興建房屋、週轉金與代償既有債務。

三、政府提供「都更信保基金」

第三種方式,透過政府提供的「都更信保基金」,來補足短缺的資金。內政部為了加速危老重建效率,與「財團法人中小企業信用保證基金」簽訂契約,由中央都市更新基金撥款10億元專款提供100億元額度的保證,作為危老重建工程經費信用保證。只要民眾的老屋符合危老重建條例規範,就能向信保基金申請貸款。唯需注意的是,信保基金「每戶貸款額度上限為300萬元」。正常情況下,靠著以上融資管道,大多能取得100%重建資金,地主不愁沒錢蓋新厝。

對於信用條件優良的民眾而言,取得貸款並非難事,但若是信用不良的民眾恐怕會吃閉門羮,申請貸款可能遭銀行打回票。

若是近年內有信用違約的民眾,可能要考慮向「民間借貸」。民間借貸條件比較寬鬆,且審核不像銀行那麼嚴格,但缺點是利息很高,起碼都在3%以上,年利率多介於3%至10%左右,部份不肖業者甚至有二分利、即20%的高利貸,利滾利易造成借款人的沉重負擔。所以,除非逼不得已,否則還是向金融機構申貸較有保障。

透過以上幾種籌措資金的方式,老屋重建唾手可及。如果鄰居們對老屋重建已經有高度共識,那就不用擔心錢的問題,勇敢提出危老重建案吧!
 
  取得資金方式     適合對象   優點 缺點

地主自籌


手頭現金多者


最單純、免利息


1. 若地主人數多,易引起金錢糾紛

2. 若無第三方控管帳目,易引起紛端


  建經公司籌資  

  
信用優良的個人(企業)
  

1. 可多間比較,篩選最佳銀行借貸方案


2. 第三方專業控管金流,款項動態公開、透明

3. 可籌措到全額興建資金

4. 借貸對象為大型金融機構,具信用保障


1. 業主須配合銀行放款SOP


2. 支付銀行利息

3. 支付建經公司服務費

 
都更信保基金 
 

僅欠缺少額資金


利率低


有上限額度300萬


  民間借貸  


信用不佳者


貸款條件寬鬆


1. 利率超高

2. 風險大,缺乏保障,若遇不肖業者,甚至危及生命安全

 

 

 

 

 

 

【安信建經】
秉持著一股提升不動產交易秩序之專業理想和熱忱,信義房屋與台新銀行於民國八十四年共同投資設立安信建築經理股份有限公司;希望藉由專業人才對不動產投資與交易環境進行通盤及深入的研究,不斷為市場導入新的觀念與管理制度,以「促進不動產交易市場之安全、效率」為己任。服務範圍包含全面整合不動產上、中、下游資源的「全案管理」、以公正第三人立場,建立裝修市場另一種新的交易安全服務平台「裝修寶」、承作不動產成交案件之「價金履約保證」、「信託管理」、「資產管理」等多項不動產管理服務。

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