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以租代買需求旺 置產收租可行嗎?-信義房屋房訊知識
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以租代買需求旺 置產收租可行嗎?

2017.12.06 | 新聞來源:Smart財經好讀 |

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在台北市租屋的小姵,近來因租約到期與房東協議續租,沒想到,房東居然要調漲租金,小姵不想讓租金負擔變重,於是積極尋找新的租屋處,卻發現同社區的類似物件租金早已上揚,比當初找屋時多了1,000~2,000元。

相對於房價全面回檔,全台租金近年來卻是有感上漲,根據主計總處統計,2017年10月全國租金指數為105.02,創下自1981年有統計以來的歷史新高,更已連續34個月走揚,無殼蝸牛的負擔愈來愈重。

進一步觀察租金成長的狀況,屋比趨勢研究中心利用各家房仲及各大租屋網上的待租物件,統計2016年第4季至2017年第4季(截至10月底)的租金走勢,發現全台六都中,以台北市的租金漲幅達7%最多,其次為新北市6.4%,剩下的四都漲幅則在4.1%~5.5%不等。

有趣的是,分析行政區和產品別,發現同期間,台北市蛋白區成長10.8%、整層住宅漲7.7%最為驚人,顛覆了過去蛋黃區、套房最會漲的印象。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,雖然台北市蛋白區的租金漲幅最高,但目前每月每坪租金為1,294元,仍比蛋黃區的1,622元來得低,市中心租屋的負擔明顯超過市郊,因此,租屋族往台北市蛋白區或新北市第一環移動,造成這些地區的租金明顯成長,像是新北市第一環(蛋黃區)的租金同期亦成長7.3%,比新北市整體成長6.4%還多。另外,房市觀察員顏博志分析,因為蛋白區不少新屋完工交屋,租金普遍較老屋高,也是造成租金漲幅較明顯的原因之一。

產品別方面,台北市、新北市的整層住宅租金近1年分別成長7.7%、7.1%,其餘縣市仍以套房租金成長最多,陳傑鳴觀察,主因應是許多自住買方觀望,以租代買,所以整層住宅需求度提升。

未來全台租金仍持續看漲,陳傑鳴推估,預計至2018年第4季,六都的租金漲幅可達5%~10%,主要原因如下:

第一,今年以來,部分自住客雖紛紛出手買房,全國買賣移轉棟數累計至9月較2016年同期成長12.1%,為19萬7,030棟,而全年預估約在27~28萬棟之間,但觀察以往全年平均交易量約在37萬棟,目前市況仍顯示有部分買方抱持觀望態度,以租代買的強勁需求仍在。 

其次,兆基管理顧問執行副總陳奕勳分析,近年公告地價調升、房屋構造標準單價提高、囤房稅開徵等等,持有房產每年應繳交的房屋稅、地價稅等持有成本大幅攀高。

既然租金愈來愈高,房價也自高點修正,此時是適合置產收租的時機點嗎?包租公律師蔡志雄認為,因為區域不同,所以想當包租公也要有不同的策略,以雙北市來說,當二房東是目前可以避開房價下修等風險的方式之一;而雙北市以外的四都則可以考慮買房賺取穩定的現金流。

蔡志雄分析,雖然租金漲、房價跌,但台北市、新北市每年的投資報酬率仍在2%左右,加上房價仍持續看跌,此刻買房收租很可能會「賺到房租、賠了價差」,並且投資報酬率還偏低。

但若以二房東的方式當包租公,則不用擔心房價下修、持有成本增加的問題,譬如,可向原房東以每月5,000元的代價承租室內裝潢或布置不佳的物件,改裝後,以每個月8,000元對外出租,每月價差3,000元就是二房東的利潤。

不過改裝等需要成本,所以欲以二房東的方式操作時,蔡志雄建議,與原本的房東最好可以簽長期租約,才能攤還成本;另外,租賃契約內,若要轉租給第三方,也需要房東同意,否則違反了契約恐會被房東終止租約並有民事賠償責任,因此若想當二房東,一定要與原房東簽約確認,才不會有法律問題。

至於雙北市以外想要有個「啞巴兒子」,蔡志雄認為,雙北市以南的四都已經是可以伺機進場的時機點,一方面,收租的投資報酬率多在4%以上,台中市、台南市、高雄市甚至有5%~6%;即便將來房價下跌幅度可能超過雙北市,但長期持有下,占房價7成之房貸均是以房客租金所繳納,仍具投資價值。再者,如果慎選區域,房價也會相對穩定。

撰文:林帝佑

 

 

 

 

 

【本文由《Smart財經好讀》提供】

關鍵字︰ 租金租屋
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