以租代買需求旺 置產收租可行嗎？

相對於房價全面回檔，全台租金近年來卻是有感上漲，根據主計總處統計，2017年10月全國租金指數為105.02，創下自1981年有統計以來的歷史新高，更已連續34個月走揚，無殼蝸牛的負擔愈來愈重。

進一步觀察租金成長的狀況，屋比趨勢研究中心利用各家房仲及各大租屋網上的待租物件，統計2016年第4季至2017年第4季（截至10月底）的租金走勢，發現全台六都中，以台北市的租金漲幅達7%最多，其次為新北市6.4%，剩下的四都漲幅則在4.1%～5.5%不等。

有趣的是，分析行政區和產品別，發現同期間，台北市蛋白區成長10.8%、整層住宅漲7.7%最為驚人，顛覆了過去蛋黃區、套房最會漲的印象。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，雖然台北市蛋白區的租金漲幅最高，但目前每月每坪租金為1,294元，仍比蛋黃區的1,622元來得低，市中心租屋的負擔明顯超過市郊，因此，租屋族往台北市蛋白區或新北市第一環移動，造成這些地區的租金明顯成長，像是新北市第一環（蛋黃區）的租金同期亦成長7.3%，比新北市整體成長6.4%還多。另外，房市觀察員顏博志分析，因為蛋白區不少新屋完工交屋，租金普遍較老屋高，也是造成租金漲幅較明顯的原因之一。

產品別方面，台北市、新北市的整層住宅租金近1年分別成長7.7%、7.1%，其餘縣市仍以套房租金成長最多，陳傑鳴觀察，主因應是許多自住買方觀望，以租代買，所以整層住宅需求度提升。

未來全台租金仍持續看漲，陳傑鳴推估，預計至2018年第4季，六都的租金漲幅可達5%～10%，主要原因如下：

第一，今年以來，部分自住客雖紛紛出手買房，全國買賣移轉棟數累計至9月較2016年同期成長12.1%，為19萬7,030棟，而全年預估約在27～28萬棟之間，但觀察以往全年平均交易量約在37萬棟，目前市況仍顯示有部分買方抱持觀望態度，以租代買的強勁需求仍在。 

其次，兆基管理顧問執行副總陳奕勳分析，近年公告地價調升、房屋構造標準單價提高、囤房稅開徵等等，持有房產每年應繳交的房屋稅、地價稅等持有成本大幅攀高。

既然租金愈來愈高，房價也自高點修正，此時是適合置產收租的時機點嗎？包租公律師蔡志雄認為，因為區域不同，所以想當包租公也要有不同的策略，以雙北市來說，當二房東是目前可以避開房價下修等風險的方式之一；而雙北市以外的四都則可以考慮買房賺取穩定的現金流。

蔡志雄分析，雖然租金漲、房價跌，但台北市、新北市每年的投資報酬率仍在2%左右，加上房價仍持續看跌，此刻買房收租很可能會「賺到房租、賠了價差」，並且投資報酬率還偏低。

但若以二房東的方式當包租公，則不用擔心房價下修、持有成本增加的問題，譬如，可向原房東以每月5,000元的代價承租室內裝潢或布置不佳的物件，改裝後，以每個月8,000元對外出租，每月價差3,000元就是二房東的利潤。

不過改裝等需要成本，所以欲以二房東的方式操作時，蔡志雄建議，與原本的房東最好可以簽長期租約，才能攤還成本；另外，租賃契約內，若要轉租給第三方，也需要房東同意，否則違反了契約恐會被房東終止租約並有民事賠償責任，因此若想當二房東，一定要與原房東簽約確認，才不會有法律問題。

至於雙北市以外想要有個「啞巴兒子」，蔡志雄認為，雙北市以南的四都已經是可以伺機進場的時機點，一方面，收租的投資報酬率多在4%以上，台中市、台南市、高雄市甚至有5%～6%；即便將來房價下跌幅度可能超過雙北市，但長期持有下，占房價7成之房貸均是以房客租金所繳納，仍具投資價值。再者，如果慎選區域，房價也會相對穩定。

撰文：林帝佑