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如何評估是否參與老屋改建?

2020.11.24 | 新聞來源:Smart財經好讀 |

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  • 如何評估是否參與老屋改建?

快速導讀

近年來,《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(以下簡稱《危老條例》)推動有成,許多不動產業者紛紛加入搶食老屋改建的大餅,且這股氣勢還在延燒。

據營建署的資料顯示,《危老條例》從2017年5月上路以來,統計至2020年9月30日,共3年多的時間,各縣市政府合計受理的重建計畫已達1,491件,核准的計畫案也有999件。相比都市更新的推動狀況,2019年共核定103件、2020年至9月30日核定70件,每年僅百件上下的核准量,《危老條例》改建的火熱程度可見一斑。

況且身為屋主,你也不得不正視房屋會老化的事實。未來,當業者來敲門,該如何因應呢?可以透過「5個W、1個H」決定是否要參加改建計畫。

Who》確認對方身分及合法性

富冠地產執行總監田大全觀察,現在會進行土地整合的人,已經不是只有建設公司的土地開發人員,屋主可能會碰到不動產顧問公司、專職開發的土地整合公司,甚至是附近鄰居來談整合。財團法人台北市都市更新推動中心副執行長蘇雋懿提醒,屋主可以向登門洽談者索取名片,不只看該公司網站,更要利用經濟部商業司的網站,查詢該公司的基本資料。

What》釐清對方目的及經驗值

田大全指出,土地開發人員與屋主接觸的前幾次過程中,不太會談到實質的開發內容,因為雙方沒有互信基礎,對方多半只是想邀請屋主參加「說明會」,並觀察屋主的意願。不過,蘇雋懿建議,屋主仍可先詢問對方或請對方提供該開發計畫的基本資訊,包含:
   ①要「都市更新」還是要「危老改建」?
   ②基地範圍從哪邊開始延伸到哪邊?
   ③基地面積多大?
   ④目前已經跟哪些鄰居接觸過了?

Why》參與說明會蒐集資訊

明叡資產管理總經理郭惠明建議,不論屋主現階段有沒有改建的意願,都應該積極參與,因為資訊愈多,愈能幫助屋主做出正確的判斷。同時也可趁機認識鄰居,以可聯合鄰居跟建商一起談條件,或者了解鄰居參與的動機等等。

「而且去參加說明會,不代表同意參與改建!」田大全強調,這個階段仍是雙方在建立信任的過程,在說明會中可深入了解這家公司,得到更多該計畫案的實質內容,例如若改建可執行,則將興建多高的建築物、地主可以分回多少坪數、甚至還有未來建物外觀的規畫設計圖等資訊。

When、Where》了解改建計畫期程

郭惠明表示,不論是都市更新還是《危老條例》的開發案,其前期的說明會皆非政府強制辦理,形式上屬於小型的私人會議,所以時間、地點都不會特別公開在任何網站或公告上,較正式的業者才會印製邀請函邀請屋主參加說明會。此外,針對「When」,郭惠明建議,屋主也要了解整個改建計畫的期程,如果有換屋或是其他的打算,也可以一併做考量。

How》約定參與方式並查驗

業者來洽談的前期階段,了解完基本資訊後,最重要的功課就是了解「如何參與」,包含參與方式以及分配比率等。若是打算依《都市更新條例》改建者,會有「協議合建」或「權利變換」2種方式;若為《危老條例》,則只有「協議合建」1種方式。至於分配比率,每個案子、每1戶可能都不太一樣。

業者在試算每1戶分回的坪數時,是以該屋主的土地持有面積為基礎,蘇雋懿提醒,其計算的資料來源為「第2類謄本」(詳見名詞解釋),當拿到業者提供的規畫報告書時,可以比對上方的第2類謄本是否與自己的土地、房屋所有權狀相當。屋主要自己把關,如果資料有誤,應與業者反映,並請對方提供正確的試算資料。

與業者洽談改建 切記留意2件事

如果看不懂業者提供的資訊,屋主可向政府單位求助,以台北市來說,若為都市更新案,可洽都市更新處;若為危老案,則洽建築管理工程處。同時,在與業者接觸改建時,蘇雋懿提醒,屋主要特別注意時時觀察洽談方的誠信度,並且不亂簽下私契,若真因條件符合需求而欲簽定時,「要留心退場機制。」以免權益受損 。

撰文:林帝佑

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【本文由《Smart財經好讀》提供】

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