租賃專法將上路 一次搞懂房東、房客權益

根據內政部發布的推估資料，全台有租屋需求的人口約286萬人，占全台人口約1/8，但過去租賃市場長期存在資訊不對稱、權利義務不對等等問題，加上蔡政府上台執政後，期許以引導空餘屋釋出的方式，達成8萬戶社會住宅的目標，因此催生了租賃專法。

過去，在《民法》、《土地法》、《消費者保護法》等都有租賃相關的法條，但房東、房客之間的權利義務仍未被完整規範，即便2017年1月1日政府以《消費者保護法》為依據，頒布了「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，但該規範卻只約束了「反覆出租，並以此為業的房東」，個人房東是否適用該制度仍有模糊空間。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡解釋，簡單來說，租賃行為可以分成兩種：B2C（Business to Customer）和C2C（Customer to Customer），也就是業者租給一般民眾，和個人房東出租給一般民眾，前者受到「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」規範，但後者則是在租賃專法上路後，才確定開始受到「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」之規範。

除此之外，立法的重點還有包含提供房東租稅優惠、處理租賃爭議相關機制，以及建立租賃專業服務制度等。租賃專法也將在總統公布後半年實施，預期最快2018年下半年上路，也就是說，未來不論是B2C或C2C的租賃行為都將納管。

新法上路，究竟對房東、房客有何影響呢？歸納如下：
房東》委託業者包租、代管，可享3種稅負優惠
1.提升房屋出租的意願：過去多數法規較保障房客的權利，但租賃專法中，也提出了保障房東的條款，全國不動產企研室主任張瀞勻分析，譬如遇到惡房客，房東可以提前解約且無須賠償任何費用。

2.委託給包租、代管業者的租件比例預期會上升：未來房東若透過包租、代管業者將房屋出租，且租約達1年以上，所得稅、地價稅、房屋稅都將享有優惠。

以所得稅舉例來說，如果房東每月租金收入為2萬5,000元，且適用所得稅率為20%，一般房東因租賃所得每年需要繳交的所得稅為3萬4,200元。

若依租賃專法將房屋委託包租、代管的業者出租或管理，每月租金仍為2萬5,000元的狀況下，其租賃所得的所得稅可降至2萬2,632元，房東每年可節省1萬1,568元的所得稅。而地價稅、房屋稅則視各地方政府給予優惠。

房客》可遷入戶籍申請補貼，但短期租金有上揚壓力
1.居住品質提升，租屋更有保障：配合租賃專法，內政部將研議「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」，呂秉怡預期，該規範將與「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」的相似度高達9成，內容會明確規範：押金最多不得超過2個月租金、房東不得約定承租人不得遷入戶籍或報稅等。

加上租賃專法中也提到，房客承租後，若房屋有修繕必要，但房東遲遲不處理，或是因不可歸責於承租人之事由致房屋部分滅失，且存餘部分難以繼續居住等狀況時，房客可提前終止租賃契約，且出租人不得要求任何賠償。蔡志雄認為，這些新制對房客來說，將能提升未來的居住品質，租屋更有保障。

2.短期恐有租金上揚壓力：兆基管理顧問執行副總陳奕勳表示，目前市場上，包租業者多半是以市場租金的6～8折跟屋主承租物件，以二房東的方式以市價轉租出去，後續能否成功出租、修繕，以及房客欠租等風險將由包租業者承擔；而代管業者是以實際租金收入的10%收費，僅為屋主提供租賃管理服務，但修繕等費用則實報實銷由屋主負擔。

房東將房屋委託給包租、代管業者，其支出成本將隨之提升，利潤會下降，在這情況下，蔡志雄分析，短期來看，房東有提高租金的誘因，加上現在租屋人口愈來愈多，租屋族的壓力恐怕會愈來愈重。不過長期而言，隨著包租、代管業者的規模愈做愈大，市場不斷有新的競爭者投入，租金應能持平，甚至緩步下降。

撰文：林帝佑