加入社會住宅包租代管　安心當房東免操煩

經評估後，她加入了政府推動的包租代管方案，將房子委託給業者作為社會住宅出租，成為「愛心房東」。景肇梅說：「不用擔心所得稅提高，也不用面對房客，甚至還有修繕補助，這個方案真的很讚！」

到底這個方案的具體內容是什麼？除修繕補助，房東還有什麼優惠呢？根據內政部委託調查發現，加入並成功媒合的包租代管房東認為，該方案可節省招租與管理成本，同時因享有稅負優惠等多項好處，因此有9成願意繼續參加。

然而，也不是有空屋就能加入社會住宅包租代管方案，崔媽媽基金會法律服務組組長曹筱筠表示，欲參加的房東，須提出合法房屋證明，且房屋登記用途須為住家用，如住宅、農舍、套房、公寓或宿舍等；其他非住家用，如一般事務所、辦公室等就不能參加。

兆基管理顧問執行副總陳柏勳表示，綜合所得稅方面，房東可享每屋每月免稅額1萬元，且超出免稅額的部分，可扣除60%的必要損耗和費用，以40%作為租賃所得申報。

房屋稅和地價稅方面，由於這2項屬地方稅，因此依據各縣市政府的方案予以減免。以台北市、桃園市、台中市來說，參加該方案的房屋比照自用住宅、自用住宅用地辦理，減免後房屋稅稅率為1.2%，地價稅為0.2%。

至於其他費用的補助，則視房東參加的是「包租包管」還是「代租代管」方案而有所差異。曹筱筠補充，包租包管跟代租代管最大的差異在於「空租期」，因前者是「房東租給業者，業者成為二房東再轉租予房客」，所以房東與業者簽約後，若找不到房客，業者仍需支付租金給房東；後者則是「由房東與房客簽訂租約，業者負責管理該出租的住宅」，空租期房東收不到任何租金。

公證費方面，若為前者無補助，後者除台北市、新北市每件每次補助最高4,500元外，其餘縣市補助3,000元。曹筱筠分析，每月租金在2萬元內的物件，公證費應都在補助額度內；居家安全相關保險費，前者每年最高可補助3,500元，後者則無；修繕費則不論是包租或代管皆有補助，每年最高1萬元，最長補助3年。

市場上若由仲介協助媒合租屋，房東通常須支付1個月的租金作為仲介費；若委託業者包租包管或代租代管也須支付相關成本。陳柏勳表示，業者針對包租包管的收費，通常是房東須折讓房租予業者，視屋況及管理難易度折讓成數不一定；代租代管則是每月租金的10%～15%。然而，社會住宅包租代管方案由政府直接補助業者仲介費與包租代管費，因此房東無須再付出這2項費用。

不過，房東須注意下列事項：若參加包租包管，房東須與業者簽約3年，且租金應為市價8折；若參加代租代管，房東與房客應1年簽訂1次租約，得續約2年，且租金為市價9折。

雖房東只能拿到市價8折或9折的租金，但曹筱筠分析，參加該方案除有政府稅費上的補助，房東也可省去自己刊登廣告招租客的麻煩，且業者會協助過濾租客。房屋出租期間由業者代為管理，若租客未準時繳納租金，對包租包管的房東來說並無差異；若為代租代管的房東，則會由業者協助催收，諸多管理上的協助能替房東節省不少時間及管理成本。

房東欲參加社會住宅包租代管方案，首先須向房屋所在地經政府認可的「租屋服務事業」提出申請。但參加該方案後，若房東中途想要退出，曹筱筠表示，應回歸到《民法》及租約內容的規定，基本上，房東若出售，基於「買賣不破租賃」原則，租客仍可繼續承租；若僅欲收回房屋，則視租約規定應提早通知業者或租客。若已申請相關的費用補助，但退出時不符合規定，則會被追回補助款。

撰文：林帝佑