《危老條例》助攻　3階段加速老屋改建

如果以法律依據來看，老屋改建主要可以透過建築相關法律的傳統改建、都市更新或危老條例等3種方式。

其中，傳統改建屬於屋主的私人權利，或屋主與建商的民間契約，基本上，只要符合建築法規的相關規定，政府並不干涉。而都市更新和危老條例的狀況比較不同，兩者皆屬於政府為改善居住環境而推動的政策性法規。

但因在1998年上路的《都市更新條例》，執行至今20年，平均每年改建682戶，若以這樣的更新速度，台北市要改建完目前61萬1,032戶老屋，需要896年，而且還未把房屋持續老化的因素考量進去。都市更新窒礙難行，於是政府在2017年5月推出《危老條例》，希望多一條「快速通關」的改建選擇。

《危老條例》的正式名稱為《都市危險及老舊建築物加速重建條例》。冠霖都市更新事業總經理林育全指出，在實施方式上，都市更新可以選擇權利變換或協議合建，也可兩者並行，《危老條例》就只有協議合建一途，而不管是都市更新還是《危老條例》，協議合建就意味著需要全體土地和建築物所有權人100%的同意。此外，在稅捐減免上，最大的差異為都市更新比《危老條例》多了土地增值稅與契稅的減免。

雖然都市更新的實施方式較多元、稅負優惠也較多，但是，因為很多基地的先天條件不符，所以只能依循《危老條例》進行改建。若想用《危老條例》快速通關，究竟要如何啟動程序呢？林育全說明，大致有結構評估、計畫送審、拆屋重建3個階段。

階段1》結構評估，可向政府申請評估費用補助
「危險不代表老舊、老舊不代表危險。」紅色子房資產管理公司投資分析師、同時也是台北市危老重建推動師的簡瑋杞說，第一步，需要先進行建築物結構安全性能初步評估，只要建築物所有權人1/2同意，便能向政府認可的機構申請評估，並且可以向主管機關申請費用補助，樓地板面積未達3,000平方公尺，補助1萬2,000元、超過3,000平方公尺，補助1萬5,000元。

如果需要進行詳細評估，政府亦有補助，每棟補助額度為評估費用的30%，不過以40萬元為上限。經過結構安全的評估，而且其他條件都符合《危老條例》者，就可以開始啟動計畫送審的階段。

階段2》計畫送審，30天內政府必須完成審查
接著要取得全體土地與建築物所有權人的同意書，並且擬定重建計畫送審。在擬定重建計畫時，可以委託開業建築師協助，若不知道如何找到合適的建築師，林育全建議，可以請各建築師公會協助推薦。「若住戶願意自行出資，但不想自己處理重建流程，亦能委託專業機構專案管理。」林育全說。

計畫送審後，政府得於30天內審查完成。相較都市更新漫長的審議程序，《危老條例》的案件在審查時，只要符合條件就給予相對應的容積獎勵， 審查上更有效率、時程更短。

階段3》拆屋重建，房屋稅最長可12年減半徵收
計畫核准後，起造人可以同時申請拆除執照和建造執照，唯一的規定是「建造執照須於計畫核准後180天內申請」。

而民眾關心的地價稅、房屋稅減免，則在申報開工後，由起造人發函給稅捐單位申請減免，此時房屋已經拆除，沒有地上物，因此無房屋稅的問題，而地價稅則於改建期間免徵。直至產權取得後，同樣再由起造人發函給稅捐單位申請減徵。地價稅、房屋稅在改建後2年內減半徵收，如果房屋在改建前為自然人持有，改建後未移轉者，房屋稅可以減半徵收至該自然人喪失所有權為止，但是合計最長為12年。

林育全認為，現在很多民眾想趕在2020年5月9日前申請，以取得時程獎勵，或向政府要求延長時限，不過，其實《危老條例》像一把雙面刃，有好、有壞，若時程獎勵落日，「危老不成，改走都更」也是一個解方。

撰文：林帝佑