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租售社區停車位 必先看「3寶」

2019.11.19 | 新聞來源:Smart財經好讀 |

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在房地產市場中,除了房屋本身可以出租收益外,停車位也是另一個可創造租金收益的資產。屋比房屋統計網路上六都住宅及車位待售、待租的行情,發現車位收租的報酬率落在2.4%至3.2%之間,住宅收租的報酬率則落在2.3%至3.9%間,其中僅台北市的車位收租效益高過住宅0.4個百分點,其餘五都的車位收租效益皆較住宅低。

「但沒聽過有人會在車位自殺吧?」屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴指出,雖然車位收租的報酬率不見得比房屋高,但普遍來說,車位出現「意外」風險機會少很多,加上若屬一般平面車位,維護管理、修繕等各方面,都比房屋的成本來得更低,若將這些「看不見」的因素綜合考量,買車位收租的CP值(性價比)不見得會輸給房屋,因此市場上有不少人欲當「車位包租公」。

然而,車位投資有一些輕忽不得的關鍵,過去曾聽聞不少投資客買進社區大樓內的停車位,準備出租收益,但最後卻因社區規約禁止出租給社區以外的人,或以各種名目加收費用,而與社區管理委員會鬧上法院的案例。同樣都是停車位,為什麼有的社區可以出租給外人,有的社區卻不行?若進一步探討買賣的問題,為什麼有的社區停車位可以賣給非區分所有權人,有的卻不行?差異在哪邊呢?下文將分別剖析買賣、出租車位要注意的關鍵事項,以及投資車位要看的「3寶」。

第1寶》建物登記謄本
有獨立權狀
車位才能分開出售
車位依設置的法源不同,可分成:法定車位、獎勵車位及增設車位,但不論是哪一種,能不能賣給非區分所有權人的關鍵在於:有沒有獨立權狀?

內政部公寓大廈諮詢種子教師、同時也是真禾機電總經理徐源德表示,一般來說,因為地下室停車場在進行產權登記時,是以市場稱「車公」的方式登記,也就是整個地下室的公共空間為全體區分所有權人共同持分,所以車位沒有單 獨的建號和權狀,「沒有標的物,怎麼買賣?」

用簡單的方式舉例,若甲、乙兩人共有一塊地,要處分就必須兩人都同意;但這塊地進行地籍分割後,可以明確指出甲擁有臨路這塊、乙擁有臨後巷這塊,那甲、乙兩人就可以分別針對自己的財產進行處分。

社區的停車空間狀況也是如此,一般人在買房時,其所附帶的車位,雖可明確指出是「停車位第幾號」,但權利狀態是屬於「約定專用」,故無法單獨出售給非區分所有權人,只能與主建物一起交易。要確定有沒有獨立權狀,可以先看投資車位第1寶——建物登記謄本,群宜法律事務所協理李季鴻說,建物登記謄本可以向地政事務所申請,或是上網申請電子謄本。

那可以賣給同為社區住戶的區分所有權人嗎?根據《公寓大廈管理條例》第58條規定,「公寓大廈之起造人或建築業者,不得將共用部分,包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備,讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」

也就是說,法律並無禁止區分所有權人將車位賣給另一個區分所有權人,移轉時,將會登記在同樣的建號下,買受人的權利範圍比例會提升。

不過,徐源德也補充,有些建商為破解車位不能外賣的狀況,通常會在地下室規畫1戶非常小的戶別,並在那一戶附帶數個或甚至數十個車位,假設附帶10個車位,每一個車位購買人都會拿到該戶別的1/10產權,徐源德稱這樣的做法為「背娃娃」,合法但爭議多。

買這種「背娃娃」的車位,風險在於,這10個共有人,因《公寓大廈管理條例》第27條規定,「數人共有一專有部分者,該表決權應推由一人行使。」所以在區分所有權人會議中也只有1票,其他住戶可能會投票決議拉高某些車位的清潔費等,造成費用增加或是住戶之間的嫌隙。

第2寶》社區規約
出租條件與維護成本
都是考量重點
想要將車位出租給社區外的人,重點在於「社區規約」,也是投資車位必看的第2寶。徐源德分析,因為《公寓大廈管理條例》的精神為「除法令另有規定外,得以規約定之。」所以社區大多數的事務、規則,甚至費用等,只要法令沒有規定,都能經過區分所有權人會議討論、表決。

所以想要將社區內的停車位出租給非區分所有權人,要先觀察社區規約的規定,有3個要注意的重點:

重點1》能不能外租?
能否租給非區分所有權人?還是只能租給社區內的住戶?

重點2》費用誰出?
若非坡道平面車位,有可能是機械車位或倉儲式停車位等,這些由機械輔助的停車空間通常都需要維護或修繕,要注意這些費用是由社區經費負擔,還是由車位所有人負擔?

重點3》額外成本?
若將停車位出租,有沒有額外附帶的條件或費用?有些社區會規定,車位的租客不能使用電梯,或是出租給非區分所有權人,該車位的清潔費會較一般區分所有權人多等。

以上3個重點會涉及到能否出租、如何與租客協議租金,及與社區管理委員會的溝通等。

不過李季鴻提到,依規定,區分所有權人會議每年最起碼應召開1次,所以上述3個問題,可能隨著每次會議的決議都有不同答案,建議若是新社區,就先觀望不要貿然出手,免得買進後受到「技術性杯葛」或「特殊待遇」;反之,若該社區的車位出租已行之有年,也未傳出該社區住戶為此不滿,那就可進一步考慮。

第3寶》建物使用執照
確認完工日期和數量
評估車位投報率
此外,徐源德補充,由機械輔助的停車位,如塔式或倉儲式車位,通常隨著使用時間愈長、維護修繕的成本愈高,除了注意相關的成本外,還要特別注意「停車位數量」,因為數量愈多、等待出車的時間就愈長,使用上不方便,就不見得好出租,或是租客續約意願度不高,每次期滿就要找新租客,容易會有空租期或是得降租金來吸客的狀況,此時就要考慮報酬率的問題。

至於車位的完工日期和數量要去哪邊確認呢?此時要觀察車位投資的第3寶——建築物的使用執照,可向各縣市政府的建築管理單位申請調閱,或上營建署的「全國建築管理資訊系統入口網」(cpabm.cpami.gov.tw)查閱。

撰文:林帝佑

 

 

 

 

 

【本文由《Smart財經好讀》提供】

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