發展租賃產業 「資源利用、解決社會問題」雙贏

政治大學商學院信義不動產研究發展中心舉辦「如何建構專業的住宅租賃產業」研討會，並邀請到德明財經科技大學副教授花敬群、永勝資產管理執行長徐銘達、株式會社大京REALDO事業統括部課長小泉嘉章與會，分別就住宅租賃產業發展的機會與挑戰、專業租賃服務的台灣經驗、日本租賃管理公司的市場定位及運作機制等議題進行研討。

持有稅務優惠、低房租稅率   增加房東租屋意願
花敬群認為，許多住宅持有人不願將住宅投入租屋市場，寧願選擇閒置等待增值，若透過租屋市場健全化與規模成長，調整住宅體系中租屋與擁屋結構，可改善住宅市場投機炒作與高房價泡沫結構性問題，且租屋市場對總體經濟之潛在貢獻程度，明顯高於住宅買賣市場。若租金每年以2%速率成長，每年對GDP之邊際貢獻可達200億元，或經濟成長率0.15%以上。對經濟發展具備潛在動能的租屋市場，仍是總體經濟中未被雕琢的璞玉。

他認為，提升房東與房客經濟誘因的策略措施主要為稅制上之優惠，例如，長期出租(五年以上)之住宅地價稅與房屋稅應適用自用住宅優惠稅率，調高長期出租住宅所得稅申報之租賃費用比例，或將租賃所得以最低所得稅率(5%)計算應納稅額，調高所得稅之租金支出列舉扣除額上限等方式。

引導百萬空屋入市  解決社會住宅問題
永勝資產管理執行長徐銘達則認為，建議以租稅政策工具，引導百萬空屋進入租屋市場，解決社會住宅不足的問題，政府可以把蓋社會住宅的經費，投入發展產業，美中不足的是目前台灣版物業管理法案還在立法院中。

永勝資產分享在台灣多年的物管與租賃經驗，包括提供全程專業服務，房東自始至終都不必出面，保有個人絕對的隱私權，房客遷出遷入實施屋況點交制度，並提供房東 「完整的房屋、出租、帳務、修繕記錄」，另外，還有代理房東與房客簽約、設備點交、代辦空屋期間水電、瓦斯與管理費用，出租期間向房客收取、催繳租金，並屋況維護叫修等，契約中止時遷屋的屋況與設備點交、結算租客應繳水電費，租客違約的後續處理等問題。

日本房東透過物管解決租屋大小事  台灣房東很在意「繳稅」
至於大京REALDO事業統括部課長小泉嘉章則分享，日本從1950年代開始，房屋自有率只有25%，到現在大概60%左右，租屋的行為很普遍，因此大家都很習慣透過物業公司，出租與管理名下的不動產，但在台灣看到大多是房客與房東自行連絡接洽，反而覺得很奇特。

日本很多建設公司從蓋房子，到交屋後的物管服務幾乎是一手包辦，對於建設公司來說蓋房子若遇到景氣波動不一定會賺錢，但長年平穩的租金水準，物管反而開發商成為一項穩定的收益來源，不過在台灣好像房東對於「繳稅」這件事特別敏感，加上房東認為房子不出租房價也會漲，導致物管行業並不發達，若要房東願意將手上空屋出租，政府可能要以很低的稅率才能增加房東願意將房屋出租的誘因。