破解實價登錄2怪招 買家免當冤大頭

為讓房屋交易價格更透明，內政部推動實價登錄地政三法修法！先前台中建案「富邦天空樹」在內政部實價登錄系統中出現每坪近150萬元的天價，細查之後才發現，該筆資料僅登錄主建物加陽台，也就是業界俗稱的「實坪制」，若加計公設等面積，該筆成交單價僅在每坪60萬元出頭。

出現這樣的特殊案例，不熟悉實價登錄系統的消費者很可能被誤導而出高價。不僅如此，實價登錄自2012年8月上路迄今已近6年，仍有許多被人詬病之處，因此政府推動此次修法，不過現階段，實價登錄系統的「先天不良」以及業者的「後天作價」，仍需要消費者悉心觀察。尤其是預售屋、新成屋的實價登錄有不少怪招，以下說明常見的2怪招，並教讀者如何破解！

怪招1》先登錄高價戶  以拉抬餘屋行情

依據《不動產經紀業管理條例》規定：「經營代銷業務者，對於起造人或建築業委託代銷之案件，應於委託代銷契約屆滿或終止30日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。」《住展》雜誌企研室經理何世昌解釋，也就是說預售屋的買賣，並非以交易時間為申報實價登錄的時機點，而是以「代銷契約結束」，即市場所謂的「結案」為時機點。

因為政府無從得知何時結案，因此有了可以動手腳的地方，吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮直言：「上有政策、下有對策，弄得結案遙遙無期，不但不即時，更是不正確。」

除了一直不結案、不登錄，何世昌觀察，也有一些不肖業者「選擇性登錄」，就算新成屋是以買賣30日內為申報實價登錄的時機點，但實務上，政府難稽核其簽約時程，業者仍可故意先「成交」價格較高的戶別，藉此拉抬剩下未出售戶別的行情。

雖然內政部研擬修法，未來「簽訂買賣契約30日內申報」，但李同榮認為，要業者逐筆簽約、即時登錄，實務上會阻礙銷售，更容易有造假作價行為，譬如簽約登錄後，交屋前再退戶等手法。而政府無法阻止民眾退戶，亦難稽核其簽約時程與價格的真實性。

解法》用已成交戶數  比對目前實價登錄資料
以現行法規來看，如該案未有登錄價格出現，李同榮建議，那只能參考附近新成屋的價格；若出現幾戶登錄的價格，何世昌提醒，要小心是業者選擇性登錄，尤其是只選擇高樓層的戶別登錄，那該案所有的實價登錄幾乎沒有參考價值。換句話說，若能旁敲側擊，得知該案已成交的大約戶數，再比對目前已在實價登錄上出現的資料，如戶數相當，表示該案的實價登錄較具有參考性。

怪招2》為確保行情穩定  業者會附贈裝潢、家電

明明聽到這附近的建案價格都下修，怎麼唯獨某一個個案的價格「ㄍㄧㄥ」在那邊呢？何世昌分析，有些業者為了讓行情穩固，所以大方贈禮。

假設房屋過去每坪80萬元，現在民眾只願意用每坪70萬元接手，業者為了不要影響行情，可能會送裝潢、家電等，這樣的手法等於是每坪10萬元的價差以贈品的名目補上，民眾最後簽約仍是每坪80萬元，但是多了額外的裝潢、家電等。

但若是較不會議價的民眾想買該建案，就可能沒有拿到額外的贈品或買貴；或者，不知情的民眾想要買附近建案而參考該案價格，也可能出高價成了冤大頭。

解法》親赴周遭建案賞屋 留心房價是否有拉抬現象

不管是要買該案或附近的建案，何世昌建議，最好該區域的建案都一一親自到接待中心賞屋，且多看幾次，確認買屋有無其他贈品，就能知道這附近行情是否有因此拉高，避免出高價。

此外，實價登錄系統先天設計上有一些令人詬病的地方，例如，最常碰到的就是車位登錄的方式不同，影響房屋計算出來的每坪單價等。因此，利用實價登錄系統時，可利用歷次移轉明細掌握行情波動、注意特殊交易「明細」來確認狀況、確認單價是否扣除車位影響，以及排除1樓成交行情等要點，抓出較精確的行情。

撰文：林帝佑