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破解實價登錄2怪招 買家免當冤大頭

2018.05.22 | 新聞來源:Smart財經好讀 |

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為讓房屋交易價格更透明,內政部推動實價登錄地政三法修法!先前台中建案「富邦天空樹」在內政部實價登錄系統中出現每坪近150萬元的天價,細查之後才發現,該筆資料僅登錄主建物加陽台,也就是業界俗稱的「實坪制」,若加計公設等面積,該筆成交單價僅在每坪60萬元出頭。

出現這樣的特殊案例,不熟悉實價登錄系統的消費者很可能被誤導而出高價。不僅如此,實價登錄自2012年8月上路迄今已近6年,仍有許多被人詬病之處,因此政府推動此次修法,不過現階段,實價登錄系統的「先天不良」以及業者的「後天作價」,仍需要消費者悉心觀察。尤其是預售屋、新成屋的實價登錄有不少怪招,以下說明常見的2怪招,並教讀者如何破解!

怪招1》先登錄高價戶  以拉抬餘屋行情

依據《不動產經紀業管理條例》規定:「經營代銷業務者,對於起造人或建築業委託代銷之案件,應於委託代銷契約屆滿或終止30日內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。」《住展》雜誌企研室經理何世昌解釋,也就是說預售屋的買賣,並非以交易時間為申報實價登錄的時機點,而是以「代銷契約結束」,即市場所謂的「結案」為時機點。

因為政府無從得知何時結案,因此有了可以動手腳的地方,吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮直言:「上有政策、下有對策,弄得結案遙遙無期,不但不即時,更是不正確。」

除了一直不結案、不登錄,何世昌觀察,也有一些不肖業者「選擇性登錄」,就算新成屋是以買賣30日內為申報實價登錄的時機點,但實務上,政府難稽核其簽約時程,業者仍可故意先「成交」價格較高的戶別,藉此拉抬剩下未出售戶別的行情。

雖然內政部研擬修法,未來「簽訂買賣契約30日內申報」,但李同榮認為,要業者逐筆簽約、即時登錄,實務上會阻礙銷售,更容易有造假作價行為,譬如簽約登錄後,交屋前再退戶等手法。而政府無法阻止民眾退戶,亦難稽核其簽約時程與價格的真實性。

解法》用已成交戶數  比對目前實價登錄資料
以現行法規來看,如該案未有登錄價格出現,李同榮建議,那只能參考附近新成屋的價格;若出現幾戶登錄的價格,何世昌提醒,要小心是業者選擇性登錄,尤其是只選擇高樓層的戶別登錄,那該案所有的實價登錄幾乎沒有參考價值。換句話說,若能旁敲側擊,得知該案已成交的大約戶數,再比對目前已在實價登錄上出現的資料,如戶數相當,表示該案的實價登錄較具有參考性。

怪招2》為確保行情穩定  業者會附贈裝潢、家電

明明聽到這附近的建案價格都下修,怎麼唯獨某一個個案的價格「ㄍㄧㄥ」在那邊呢?何世昌分析,有些業者為了讓行情穩固,所以大方贈禮。

假設房屋過去每坪80萬元,現在民眾只願意用每坪70萬元接手,業者為了不要影響行情,可能會送裝潢、家電等,這樣的手法等於是每坪10萬元的價差以贈品的名目補上,民眾最後簽約仍是每坪80萬元,但是多了額外的裝潢、家電等。

但若是較不會議價的民眾想買該建案,就可能沒有拿到額外的贈品或買貴;或者,不知情的民眾想要買附近建案而參考該案價格,也可能出高價成了冤大頭。

解法》親赴周遭建案賞屋 留心房價是否有拉抬現象

不管是要買該案或附近的建案,何世昌建議,最好該區域的建案都一一親自到接待中心賞屋,且多看幾次,確認買屋有無其他贈品,就能知道這附近行情是否有因此拉高,避免出高價。

此外,實價登錄系統先天設計上有一些令人詬病的地方,例如,最常碰到的就是車位登錄的方式不同,影響房屋計算出來的每坪單價等。因此,利用實價登錄系統時,可利用歷次移轉明細掌握行情波動、注意特殊交易「明細」來確認狀況、確認單價是否扣除車位影響,以及排除1樓成交行情等要點,抓出較精確的行情。

撰文:林帝佑

 

 

 

 

 

【本文由《Smart財經好讀》提供】

關鍵字︰ 實價登錄房屋
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