健全房市靠「房地合一」不夠 持有稅偏低是關鍵

資金行情與不健全的低稅制度  造成房價飆漲

國立台北商業大學財政稅務系教授黃耀輝認為，貨幣寬鬆，利率太低，與房產稅制不健全，是造成房價飆漲的主因。舉例103年文山區一間市價3千萬房地產，持有一年的房屋稅加地價稅僅約1萬元，實質稅率小於萬分之4，甚至比牌照稅（1801cc-2400cc）還要少，房產持有稅可謂全球最低。低持有成本導致囤地囤房狀況嚴重，統計102年持有3棟以上者高達66萬人。若該住宅102年底以2800萬元出售，獲利2100萬元，土地增值稅約為28萬元，房屋交易所得稅約為3.7萬元(＝50萬元評定現值*37%*20%所得稅稅率)，合計交易利得稅負約32萬元；有效稅率僅1.5%，房產交易利得之稅負為各類所得中最低！

黃耀輝建議，房產稅制改革需要持有稅和交易利得稅雙管齊下! 修改財政收支劃分法，施壓地方政府調高持有稅稅基與徵收率，對於房地合一的政策，他認為即使售價2千萬元的房子，獲利可能會達1千萬元，與其訂定一定金額以內免稅，不如訂定免稅額度，且重購退稅應僅限1戶，對於農地交易的交易利得也不能免稅，外資扣繳稅率，不能適用目前20%稅率，以免造成假外資炒作!立法通過即應付諸實施！

北市帶頭調高交易與持有稅率  重點式調高公告土地現值與房屋稅率
臺北市副市長張金鶚則表示，從選後觀察大戶條款的政策演變方向來看，個人對於房地合一的未來其實是悲觀的，不過近年民間運動的力量很大，希望可以藉由大家的力量，促進房地合一可以順利上路。

至於地方扮演的角色來看，張金鶚則表示，北市在朝稅基合理化的方向下，重點式的調高公告土地現值，103年公告土地現值都市更新地區平均調幅約24%，高級住宅地區平均調幅約23%，新興開發地區平均調幅約21%，自99年以來，高級住宅地區累計公告土地現值平均調幅約達9成，顯著高於全市公告土地現值平均累計調幅（約5成）。

房屋的部分，則在100年7月起對8000萬以上高級住宅標準單價加價課徵（全國首創豪宅稅），100年及103年分別調整493條及99條路段率，103年調高房屋標準單價，適用於新建房屋（103年7月1日以後核發使用執照的房屋）。103年自住與非自住房屋稅採差別稅率，全國僅臺北市採差別、累進稅率！

張金鶚副市長建議，應調高公告地價占公告土地現值比例（目前約3成，下次調整時間為105年），並調高舊有房屋標準單價。且推動土地稅基兩價合一制度，長期則應該將地價稅與房屋稅合併課徵不動產稅。至於針對房地合一的議題，則認為房地登記前交易所得稅宜先預估暫繳，取得成本認定困難者應訂定合理認定標準。

香港經驗調控房市措施  反造成供給閉鎖
至於為何香港實施了這麽多調控房市措施，房價還是停不下來？香港中文大學全球經濟及金融研究所常務所長及南京大學思源講座教授莊太量表示，香港政府的措施是以簡單經濟學思維，以壓抑需求，増加供應為主導思想，看起來没有甚麽錯誤，其實副作用很大。

政府規定新購物業三年內轉讓要交額外的印花税，換了房子，三年內如果房市大跌，要離場便要付額外成本。這一措施令二手業主換屋意願大減，二手業主不是轉嫁給買方，令二手物業成交價上升，不然就不換房子，令二手物業供應大減。

莊太量建議，台灣要幫年輕人置業，可採取房屋資助戶口的政策，把每年售地所得及房地產稅收之百分之二十，注入每名二十五歲以下的台灣永久居民的房屋資助戶口。由出生到二十五歲，計入投資回報及通脹，可作為兩夫婦首購的自備款。