房地合一稅將上路 不動產移轉稅額差距可達數十萬元 評估後若舊制有利 宜年底前完成過戶登記

信義代書提醒民眾，若係長期持有自住，且評估後舊制較有利者，宜於今年底前完成過戶登記。

許多民眾為了理財規劃及因應未來稅制的調整，年底更是不動產贈與的旺季，贈與及移轉件數有逐步增加的趨勢。信義代書專案經理林以德表示：「房地合一稅上路及核實課稅，對於贈與不動產稅額會有很大落差。差異在於現有稅制僅將『房屋出售』部份納入所得稅課徵，並未對『土地獲利』部份課稅，若是明年屬於房地合一稅新制範圍者，則『房地均需納入』課徵。」

舉例來說，某甲購買一棟價值3000萬元的房屋贈與給子女，持有2年後以4000萬元賣出(假設土地公告現值600萬元、房屋評定現值400萬)設算，若今年辦理贈與再出售時，可僅就房屋納入所得稅課徵，以45%所得稅計算，核實課稅最多需繳納540萬元稅額，再加計10%贈與稅78萬元，總計需繳納618萬元；若明年辦理贈與再出售，並以持有兩年以上適用20%房地合一稅計算，則是直接就房地共獲利3000萬元課稅600萬元，再加計10%贈與稅78萬元，總計繳納678萬元，兩者稅額差距達60萬元。

此外，稅制改變後，「持有時間長短」也是決定何時購屋的主要關鍵，林以德表示，房地合一新稅制中，對於長期持有符合一定條件者，有扣除額及優惠稅率可以運用。因此購屋如果是為了短期投資那必然不利，如果是打算長期持有或自住使用，在未來出售時無論是使用新制或舊制差異都不大。林以德更強調，「持有時間長短」除了影響房地合一稅扣除額及稅率之外，更重要的是在「重購退稅」的認定上也會比較寬鬆，因此「登記名義人為誰」，則成為購屋考量的第二個重點。

過去「重購退稅」在土地增值稅方面，規定「登記名義人」必須買賣皆為同一人，而房地合一稅「登記名義人」則可為同一人或配偶關係。認定雖放寬，但林以德提醒，衡量登記名義人時，若為多屋族群，還要再多考慮「囤房稅」的問題，舉例來說，王先生持有3戶住家用房屋都在台北市，王太太則有2戶住家用房屋亦在台北市，若再買1戶房屋，已無法再登記為自用住宅，如果登記在王太太名下，則持有房屋數已達3戶，就適用最高的3.6%稅率，如果登記在王先生名下，則因屬個人持有非自住房屋第1戶，就可適用較低的2.4%稅率，則可省下部份房屋稅額。林以德最後再次提醒，購屋後從報稅到過戶登記完畢，約時15天到30天以上不等的時間，房地合一新制是以「過戶登記完畢日」為基準，民眾請專家做全面性稅務評估後，如果認為舊制有利，現在就需盡快簽約辦理過戶登記。

1. 贈與稅計算：(1000萬-220萬) x 10%=78萬

2. 所得稅計算：3000萬x 40% x 45%=540萬

3. 房地合一稅計算：3000萬x 20% = 600萬

4. 以上舉例係假設物價指數100%，不考慮其他扣除費用，假設 購買及出售時土地公告現值600萬元、房屋評定現值400萬元不變

5. 因繼承或贈與原因取得不動產者，日後出售時的取得成本係以取得時的土地公告現值及房屋評定價格為準。若短期持有稅率更可能高達35%或45%，差異亦會隨之變動。

備註：依房屋稅條例第5條規定，非自住之其他住家用房屋稅率為1.5%~3.6%，同條例第6條規定，直轄市及縣（市）

      政府得視地方實際情形，在前條規定稅率範圍內，分別訂定房屋稅徵收率（稅率）。