商用不動產拚都更危老 安信建經：重建擠出多元新空間

全台房屋老化狀況日益嚴峻，政府積極推動都更或危老改建，帶動重建商機蓬勃發展。不僅老舊住宅重建火熱，商用不動產重建案更是與日俱增。據安信建經統計，台北市以敦化南北路的商辦重建案最多，光是十大指標案加起來的總案量保守估達1400億元以上，合計基地面積逾1.7萬坪，預估重建後，樓地板面積超過17萬坪。

安信建經總經理張峰榮表示，不論是老舊住宅或是商辦，重建後最大利基點之一，是可增加更多的容積及使用空間，尤其是台北市主要商圈辦公室，現階段市場仍是需求大於供給，上半年空置率維持在3%以下的低水位；商用不動產投入重建，新大樓容積擴增，不僅可加入辦公室產品供給，若符合土地使用分區條件，商辦亦有機會改建為住宅類型，讓空間使用更具多元性。

據安信建經統計資訊顯示，敦化南北路及其兩側商辦類的十大指標重建案，分別是「台塑總部大樓」、「國泰寰宇大樓」、「國際大樓」、「台北學苑總部」、「華塑大樓」、「全錄大樓」、「蘇黎世產險大樓」、「松齡新村地上權都更案」、「敦南安和公辦都更案」、「敦南金融大樓」；其中「台塑總部大樓」自 2014年即開始籌備都更計畫，是目前全台規模最大的地主自辦都更案，重建後樓地板面積預估約6.5萬坪，開發後總價值上看千億，規劃為前端2棟商辦大樓、後端1棟住宅大樓，最快預計2028年進駐。

張峰榮指出，都更案往往因流程耗時令人卻步，以台塑案為例，整體流程亦歷時近10年。因商辦大樓屬於單一、或少數產權人所持有，若一般企業法人想要快速重建，建議不妨「捨都更、走危老」，因都更尚需經過諸多計畫申請與審議等流程，程序較為冗長，流程平均需要5年以上；而危老重建依法規規定地方主管機關30日內須完成審核，通過後180日內即可申請建築執照，相較都更，危老重建模式更簡易快速，可省下繁複的行政程序、節省時間成本，也能拿到符合最高效益的容積獎勵。委建模式亦可參考安信建經「全案管理」，整合信義企業集團及資源，負責統籌資金、建築設計、營造興建、銷售及物管售服等一條龍服務，協助企業加速重建、嶄新又安全的大樓。

台北市敦化南、北路兩側十大指標商辦重建案

重建大樓名稱	基地面積 （約坪數）	舊建物樓地板面積（約坪數）	預估重建後樓地板面積（約坪數）	改建前／改建後用途
台塑總部大樓	6,328	37,100	65,000	商辦→複合式商辦＋住宅
台北學苑總部 （中壽地上權）	4,050	11,500	26,556	商辦→複合式商辦
松齡新村地上權都更案 （玉山金第二總部）	1,837	N/A	10,776	住宅→商辦
敦南金融大樓	1,371	14,800	18,500	商辦→複合式商辦
國泰寰宇大樓	1,254	9,000	14,500	商辦→複合式商辦
國際大樓	948	N/A	10,792	商辦→高級住宅（華固名鑄）
蘇黎世產險大樓	625	4,000	8,368	商辦→高級住宅（敦仰）
敦南安和公辦都更案	575	N/A	5,973	停車場→複合式商辦
華塑大樓	460	N/A	6,278	商辦→高級住宅（華固敦品）
全錄大樓	394	2,311	3386	商辦→高級住宅（衍見築）

*資料來源：安信建經彙整