想減輕房貸壓力 我該轉貸嗎？

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，民眾的薪資多年來未跟著成長，但之後房價翻揚，房貸只好愈借愈多，一路到2012年，台北市的房貸負擔率突破6成之後，再也沒有下來過。意即一般民眾在台北市買房，每個月的可支配所得平均有6成以上要用來償還房貸，過去財經專家都建議「房貸支出應低於每月可支配所得3成以下」，比對現況，房貸族的負擔沉重。

因此，對房貸族來說，看到目前銀行祭出這麼優惠的條件，若有轉貸需求，徐佳馨建議，如果借款人過去還款紀錄都正常，可以先跟原本申貸的銀行提出調降房貸利率的要求，再去比較轉貸後所產生的成本、利率等，因為原申貸銀行若能調降利率，可免去轉貸手續費等支出，會是更省荷包的方式。

不過，在比較轉貸條件時，要特別注意以下4要點：

要點1》衍生相關費用

永慶房產集團契約部協理洪宜寧說明，轉貸時會有以下4個費用：
1. 違約金：辦理轉貸，若是短期內清償債務（通常是指1年～3年），原申貸銀行可能會跟借款人收取違約金，各家銀行的綁約年限及罰則都不同，銀行會依據當初與借款人簽訂的借款契約書內容計算違約金。一般來說，是以貸款本金或餘額乘以一定比率當成違約金，而該比率可能是固定數值，也可能是依年期遞減。

2. 地政規費： 當借款人前往地政單位將不動產抵押權設定給新承作房貸銀行時，政府會收取一筆地政規費。實務上，銀行要求抵押權設定金額為實際貸款金額的1.2倍，譬如，每貸款100萬元，抵押權設定即為120萬元，規費固定為0.1%，所以須繳納1,200元的規費。計算地政規費的簡易公式，可直接用「貸款金額×0.12%」計算。

3. 代書費：因為轉貸涉及2家銀行之間的往來，通常銀行會要求代書協助辦理以避免出錯，為此衍生出來的代書費大約落在6,000元上下。

4. 開辦費：去新的申貸銀行辦理房貸，通常會被收取開辦費，簡單來說就是給銀行的手續費，常見的金額在2,000元到5,000元不等。

以上4個費用，除了地政規費以外，全國不動產特約地政士楊珺提醒，其他的項目都可以試著向銀行爭取減免。

要點2》貸款額度不足

過去房市景氣好，銀行鑑價會接近買賣價格，假設買賣價格為1,000萬元，貸款7成的狀況下，民眾可貸到700萬元。

但是近來房價下修， 原先1,000萬元的房屋，市價可能只剩下900萬元，且銀行較保守，故辦理鑑價時會以市價的8.5折∼9折為房屋的估值，所以估值只剩765萬元∼810萬元左右，民眾若再以此估值轉貸7成，恐怕有貸款額度不足，無法清償原申貸銀行的欠款問題。尤其是使用寬限期的借款人，由於寬限期間只繳息沒還本，短期的資金壓力會較大。

要點3》長短期利率不同

再來要注意轉貸後的房貸利率變化，有些銀行會用前幾年的低利率水準來吸引客戶，可往往是「前低後高」的利率走勢，試算「總繳金額」後，轉貸不見得划算。「總繳金額」才是借款人真正負擔的房貸金額，如果利率是前低後高，借款人能短期還款當然比較划算。但是要特別注意，即便借款人有能力短期內清償房貸，銀行也不見得能讓借款人短期還款。

要點4》需搭配其他方案

徐佳馨提及，雖然金管會禁止，但有些銀行仍會「暗示」借款人申辦房貸壽險。所謂的房貸壽險，概念上就是申貸人投保壽險， 若申貸人不幸去世，保險公司會把保險理賠金拿去清償房貸。

但是，投保壽險就需要繳納保費，對申貸人來說又是一筆負擔。申貸人可以檢視自己原有的壽險保單是否足夠？如果加了房貸壽險，是否能負擔？如果不想加保房貸壽險，貸款條件是否能符合需求？

另外，楊珺提醒，若有申辦房貸壽險，實務上銀行會以貸款的方式把保費借給申貸戶，但因為貸款名目不同，此時得去地政機關辦理不動產的第二順位抵押權， 會再衍生一筆4,000元左右的代書費，也是需要考慮的成本之一。

撰文：林帝佑