自住族挑便宜新成屋 北台灣首選5重劃區

以北台灣來說，根據信義房價指數，台北市、新北市的指數皆在2014年第2季出現高點後一路向下盤整，迄今分別從高點下跌了11.68%以及6.26%。

對多數的民眾來說，這樣的下跌幅度顯然不夠，不過別失望，住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，其實進一步細看，北台灣每個區域的跌幅不同，甚至有些產品已經有2成以上的修正，可算是相對低點。

徐佳馨補充，中古市場方面，市中心跌幅較深，公寓又跌得比大樓更多，不過整體籌碼亂；而新成屋市場，則以案量大、投資客多的地方跌得較明顯且較全面。

哪些區域的新成屋已經出現相對低點了呢？彙整多位房市專家的意見，北台灣有5個區域出現了相對低點，包含新北市的淡海新市鎮、江翠北側重劃區、新莊副都心以及桃園市的青埔高鐵特區、中路重劃區。

《住展》雜誌企研室經理何世昌分析，以北台灣來說，一般鋼筋混凝土的建築成本每坪是10萬元∼12萬元，另外，建商還必須要加計土地成本、管銷成本等，以成本估算的角度來看，上述5個區域經歷了這波反轉，新成屋價格的下跌空間已經不多。以下分別為5個區域的新成屋狀況：

1. 淡海新市鎮

何世昌觀察，淡海新市鎮在房市高點時，預售屋、新成屋平均每坪成交23萬元∼35萬元，甚至還有個案的高樓層出現4字頭的成交紀錄，不過現在邊陲地帶的建案多數都跌回1字頭。

而蛋黃區的狀況，即新市國小、家樂福、國民運動中心周邊，全國不動產淡水新春加盟店店長蔡輝文表示，現在房價普遍下修約1成，每坪落在25萬元∼28萬元，相對邊陲地帶更有支撐。

買氣方面，何世昌分析，淡海新市鎮從去年下半年開始回溫，去化狀況是大台北地區中數一數二的好，買盤以首購族為主，「想要600萬元以下買2房加車位、800萬元以下買3房加車位，大台北地區只有這裡。」何日昌說。

2. 江翠北側重劃區

位於新北市板橋區的江翠北側重劃區在2016年推出第一個建案，即是在市場上造成話題的「江翠ONE」，該案打出平均每坪45萬元搶市，比周邊的中古大樓每坪5字頭還要便宜，推出後銷售狀況相當熱絡。

目前的狀況，全國不動產企研室主任張瀞勻觀察，新推案仍以每坪40萬元∼45萬元成交，但周邊的中古屋已開始退守，不過仍比江翠北側重劃區的新成屋還貴，以每坪45萬元∼50萬元成交。

何世昌分析，因土地成本、人力成本的關係，要再大幅度讓價不太容易，每坪40萬元上下是可以留意的價格。

3. 新莊副都心

全國不動產新莊頭前加盟店店長陳珮心表示，位在新北市的新莊副都心跟頭前重劃區同樣在2014年迎來房價高點，新莊副都心每坪可成交55萬元∼60萬元，知名建商的個案甚至可到每坪62萬元∼64萬元，頭前重劃區每坪則為47萬元∼52萬元。

目前房價累計下跌2成左右，新莊副都心每坪40萬元∼45萬元、指標建案每坪45萬元∼50萬元，頭前重劃區每坪則在37萬元∼43萬元，且如為大坪數產品，每坪都可再便宜1萬元∼2萬元，如為大坪數且毛胚交屋，每坪更可再下修5萬元左右，因為市場上以25坪∼35坪、2房∼3房，加車位後總價在1,200萬元∼1,600萬元的物件去化最快。

4. 青埔高鐵特區

話題不斷的桃園市青埔高鐵特區，台灣房屋青埔直營店副總彭成貴說明，該區房價高點亦出現在2014年上半年，一般個案成交每坪32萬元∼35萬元，但現在平均每坪為23萬元∼25萬元，甚至還有建商以1字頭搶市，房價明顯下修。

不過，彭成貴補充，1字頭建案多半是區域位置偏遠，或是周邊有嫌惡設施，所以才用價格吸引民眾；跟去年相比，目前20萬元出頭的房價，已讓多數民眾感受到讓利，買氣跟著回升。

5. 中路重劃區

被桃園當地建商稱為第2個藝文特區的中路重劃區，在2014年配地，台灣房屋中路特區直營店經營主管辛淑惠表示，當時推案成交每坪約28萬元，但隨即遇到房市反轉，建商先前購入的土地成本雖高，卻不敢調漲房價。

撇除豪宅產品不看，何世昌觀察，中路重劃區的房價從配地以來就一直維持在2字頭，迄今僅有部分個案下修，成交每坪25萬元∼26萬元，但整體而言，當地房價沒有起漲也沒有太多下跌空間，在多數重劃區房價都重挫的狀況下顯得相對穩健。

未來，無論是哪一區，新成屋仍有可能會因為變成中古屋而跌價，但徐佳馨認為，以相對低點的價格購入新成屋，風險亦相對較小，有地緣關係、自住需求的購屋者，不妨可以認真看屋找便宜。

撰文：林帝佑