土地增值稅怎麼算? 賣屋成本有哪些?專家來說明!

賣房成本你知多少?想知道該如何規劃、計算賣屋成本？土地增值稅是什麼呢?今天《房屋聽信義》邀請到信義房屋天母店 邱創顯經理來為大家說明土地增值稅及賣屋成本如何計算!包括土地增值稅如何試算？試算輕鬆小撇步公開!以及土增稅自用優惠稅率有哪些？還有經理獨家案例分享，賣屋族想Hold住荷包必聽！

房屋聽信義，房產知識告訴你!信義房屋自製Podcast節目《房屋聽信義》來啦！讓平常時間忙碌沒有空的您可以利用零碎時間獲取新知，《房屋聽信義》邀請各專家及信義房屋房仲，結合40年豐富房地產交易經驗，提供好聽、好懂的房地產交易知識與故事、真實案例分享，提供新手買家賣家超專業的剖析，讓你更從容面對一生也許只有幾次的房地產交易，實現家業夢想。

創顯店長表示，買方比較大筆的金額會有契稅、代書費、印花稅以及過戶的登記費等等，至於賣方比較大筆的費用就是土地增值稅、仲介服務費以及代書相關費用。

對賣方來說成本比較高的費用除了土地增值稅，還有隔一年度需要繳交的財產交易所得稅、房地合一稅、代書費用，或者可能還有銀行提前清償的違約金、仲介服務費、過戶的一些稅費等等的。其中土地增值稅是一定要繳納的，而繳納財產交易所得稅以及房地合一稅的關鍵點，是取得不動產的時間點，若是取得時間在2016年前就是繳納財產交易所得稅，取得時間在2016年後就是繳納房地合一稅喔!

房地合一稅是最近很夯的議題，那它跟土地增值稅的差別又是什麼呢?創顯店長表示，兩者最大的差別是，土地增值稅是不管在什麼時間點，只要有買賣交易就要繳納。而房地合一稅簡單來說，是針對買賣價差的利潤來計算課稅。 土地增值稅的計算就與房價買賣無關，純粹是漲價歸公的概念，在政府法規裡，土地在你持有期間內增值了多少，就必須繳稅給「公｣也就是政府。
而土地增值稅的計算就是用你現在賣的土地公告現值，減掉當初買進的土地公告現值的差額成以稅率，創顯店長表示還有其他的持有減免等，但因為計算的公式較複雜，也建議可以去各家仲介業的門市詢問，交給專業的人員計算會比較安心!(約04:56秒處) 需注意的是，公告現值會比買賣市價來的低，詳細價格還是可以去地政單位、電傳系統或是謄本上查詢，也可以到仲介門市直接詢問喔!

創顯店長表示，最主要影響繳稅多寡的因素第一個是看年限，你持有不動產的時間越長，繳的稅可能就越高，第二個則是看持有土地的面積，土地面積越大，繳的稅也就越高。第三個是地段，也就是土地或不動產坐落的位置，因為每個位置公共設施的發展以及漲價幅度不一樣，也會影響該地的土地的價值喔!最後，使用情形也是影響因素之一，通常有出租、登記公司，商業用的稅率會比自住的稅率還高。

像是剛剛有提到假設說我好久以前就持有房子，面積大、地段又不小心從荒涼變精華，要繳得稅相對就高，有沒有什麼樣的方式，可以協助我們的稅可以少繳點呢？ 創顯店長表示，有的!政府有提供自用優惠稅率但也有相關限制，關於首購常用「一生一次」的優惠，限制為買賣前需本人/配偶/直系親屬已登記戶籍，面積約90坪內的土地，並且出售前1年未出租或營業用。
而換屋常用的優惠稅率「一生一屋」，買賣前需本人/配偶/直系親屬必須已連續設戶籍滿6年，並需本人/配偶/未成年子女無持有其他房屋，出售前5年未出租或營業用，且屋數一次限制一間。(約13:20秒處)
除此之外創顯店長表示，還有「重購退稅｣的優惠，就是在換屋後政府把已繳納的土地增值稅退回，但是這是有條件的，除了一開始就要符合戶籍設定在裡面，新買的房屋土地價值要大於原本的。 接著創顯店長與我們分享他從業歷程中，客戶用到「一生一次」及「一生一屋」優惠的實際案例以及實際該注意的撇步!千萬別錯過~ (約19:57秒處)

創顯店長表示，土地增值稅會由代書協助處理，而流程分成四個階段，簽約、用印、完稅、交屋。其中代書會協助兼顧整個流程與時間點，確認細節，提醒客戶等等，而仲介會協助代書與客戶的溝通，協助傳遞消息與文件的送達等。
而其他報稅需要注意的地方還有，賣方一定要檢查是否符合自用稅率優惠的資格，若是不確定不動產是否有商業登記，也可以至經濟部商業司做查詢，戶籍的部分則可以至戶政單位確認。專家建議，賣方在賣屋之前一定要把這些提前準備好或了解清楚喔!
最後創顯店長建議，在買賣不動產，賣房子的情況下，你可能會有很多很多稅務上的支出，所以一定要在事前先做規劃、計算，找到比較適當的一些節稅的方式。那可以透過仲介來幫您做把關，找一個信任的仲介來幫您做一個服務，是一個很好的選擇喔。