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首購法律Q&A

來源: 買屋 /買屋常見問題 /常見Q&A   |

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  1. Q.
    建商倒閉的事件時有所聞,消費者為了自身的權益,應該如何與建商訂立契約才能使權益有所保障?如果建商真的倒閉了,消費者應該尋何種途徑解決?法律真能保護權益受損的消費者嗎?

    ANS.

    建商倒閉跑路,讓買預售屋之民眾欲哭無淚之情事常一再發生,所以對於建商的選擇,是保障自己的第一步,風評佳的建商,是長期累積出來的,現在市場行情狀況好,有許多的建商是只有推一個案件就準備結束營業的,就是俗稱的「一案公司」,對這種建商的推案,最好要慎重考慮清楚,如果不能確定建商的成立時間,可以上經濟部商業司的網站查詢,或要求建商提供過去的推案資料供客戶了解,這樣就較能避免買到一案公司的房子。另外,現在許多建商為了保證自己的誠信,也會將土地先信託給銀行,這樣對消費者也是有保障的。 萬一如果真的不幸遇到建商倒閉,建議要冷靜,如果可以找到其他受害人,可以考慮組成自救會向建商打團體訴訟,或向消保官申訴,請消保官出面保障消費者權利,不過如果建商真的是因為財務狀況不佳而倒閉,通常土地或建物都會有銀行的高額抵押存在,就算告赢建商,也無法獲償,所以慎選建商才是最重要的!

  2. Q.
    買賣交易以誠信為貴,但若賣方收了買方的自備款卻不交屋,這時候買方該如何是好?為了避免這種交易糾紛出現,買方應該如何事前預防才能達到買屋低風險?

    ANS.

    賣方收了買方的錢後反悔不賣,並不罕見,這時就要看買方的態度,此時買方有兩種選擇,第一種是堅決繼續履約,如果買方決定要繼續履約,而房子還未過戶時,可以先向法院聲請假扣押,防止屋主過戶給第三人,然後再向法院提出訴訟,請求屋主履約,等獲勝訴判決確定後,就可以直接向地政事務所申請辦理過戶。 但如果買方不堅持要繼續履約,則應該要視契約如何約定,以定其賠償金額,如果雙方無法獲得共識,還是必須由法官判決,不過如果善加利用各鄉鎮區公所的調解委員會,有時不必打官司,也可以得到圓滿解決。 屋主悔賣的情形,最怕的就是屋主收了錢避不見面,為了避免這種狀況,目前各仲介公司的履約保證制度,即可防止這種情形,因為實施履約保證制度,在屋主未點交前,買方的錢都是在專戶內保管,所以就算屋主悔賣,買方也不會「錢屋兩失」。

  3. Q.
    缺乏購屋經驗的首購族如何在買房子時避免碰到假屋主而受騙上當?而法律上又有任何條文是能保障無辜上當的受害者嗎?

    ANS.

    房地產詐騙有許多型態,缺乏經驗的首購民眾,最好要聘請有經驗的代書為其把關,如果可能的話,最好還是透過知名的仲介公司來購屋,因為仲介公司對於委售案件,都會進行產權調查以及履約保證,而且相關經驗豐富,對於異常案件都會較有警覺,因此透過知名仲介公司買房子,雖然要付服務費,但相對的風險也少了許多。 如果仲介公司在把關上有疏失,買方也可以向仲介公司請求賠償,所以較無風險。至於法律條文有許多的保障條文,例如詐欺罪、侵權行為等規定,權利受損之人都可以援引向法院提出訴訟,以懲治不法之徒。

  4. Q.
    賣方的房子原先為出租他人使用,但若過戶之後租方卻執意不肯搬走,這時候新屋主應該如何是好?是否能依照法律條文來強制驅離?

    ANS.

    有關買賣的房屋之前已有人承租,如果承租人有實際在屋內使用,且租約未超過五年,此時承租人的權利並不會因為房屋買賣而受影響,也就是說,新的買方仍必須租給房客,一直到租期屆滿或雙方契約終止,這就是所謂的「買賣不破租賃」。 但如果是超過五年的租約,則必須經過公證,才會有此一效力,所以除非房客有違約或欠繳租金致契約被解除之情形,否則新屋主是不可以要求房客搬遷的。因此,要買有人承租之房屋,事先就必須考慮清楚。

  5. Q.
    購買中古屋最怕遇上海砂屋、地震屋、凶宅…等問題屋,因此若賣方在賣屋時刻意隱瞞實情,等買方付了訂金或交屋後才發現,這時候買方可以反悔要求退回交付買方的金額嗎?可以索取額外的理賠嗎?是否也有時間上的限制?

    ANS.

    購買中古屋常會發生屋況瑕疵等問題,這些問題有時是因為屋主刻意隱瞞,有時是屋主自己也不知道,例如海砂屋,有時從外觀根本看不出來,依據民法規定,如果屋主簽約時都有據實告知,則無論何種瑕疵,屋主都不必負責,但如果確實有瑕疵,且瑕疵是在交屋前就已存在者,則不論屋主是否知情,屋主都必須負責,這就是所謂的無過失責任。 有些差勁的屋主故意隱瞞屋況瑕疵,這時民法對於屋主就有一些相關懲罰性的規定,例如買方不必因遲延檢查通知而喪失解除權,也不受到通知後六個月內須行使權利之限制,至於買方是否可以要求解約,則必須視瑕疵狀況而定,如果瑕疵輕微,仍不可以主張解約,但可以請求減少價金,且買方如果因此受到損害,還可以另外要求賠償,例如有漏水而屋主故意隱匿,結果買方裝潢後開始漏水,則除了漏水所減少的價值減損得請求賠償以外,買方因裝潢所生損失,也可以一併請求賠償,不過請求時間最多只有五年,還是必須注意。 另外,如果屋主故意隱匿瑕疵,因標的物之價值會有減損問題,所以刑事上可能還會構成詐欺罪,是必須坐牢的,所以如果有房子出售,而屋況有瑕疵,最好還是據實告知買方,實務上可以由買方自行修繕,但必須將減損價值反映在售價上,或者是確認修好後再出售,否則刻意隱匿或以粉刷裝修等方式隱瞞,雖一時不必然會被發覺,但終究還是會被買方發現,反而增加後續處理之時間與成本。

關鍵字︰ 首購買賣交易

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