下斡旋是什麼？買房必知關鍵步驟！教你出價的藝術
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斡旋是什麼？
相信很多準備買房的人都聽過，買房子的時候如果遇到喜歡的房屋物件，就要委託房仲議價前先去下斡旋，那下斡旋背後的意義究竟是什麼呢？曾獲傑出店長的信義房屋台北東門店店長程紹幃表示，斡旋的用意是在看中一間房屋的時候，表達購屋意願，也是看屋的最後階段，因為看房子是過程，買房子才是目的。斡旋金就是斡旋的契約，一般是以現金或支票的方式，用以代表保證金的概念，而買家透過仲介拿著斡旋金針對希望的條件跟屋主洽談溝通，就是斡旋的用意。
為什麼要下斡旋？
程紹幃店長提到，有些客戶會說：「你去幫我談看看，給我報一個價格。」作為第一線的人員，在與屋主互動的過程中，如果僅僅是口頭上談論的價格，沒有書面表示，過程中價格有可能會有變動。因此如果沒有斡旋的話，一般的屋主可能會覺得買方只是來探探價格而已。
有時候屋主會遇到不只一家仲介公司來議價，可能每家仲介公司都會提出不同的價格，為了展現購買的心意，進行斡旋才能讓屋主知道買家是認真考慮交，因為在進行斡旋的過程中，有一定的保障，如果屋主同意了仲介幫助買方爭取到的某個價格，就會簽下書面協議，才算是正式成交，對買方來說，斡旋提供了某種程度上的保障。反之，如果雙方價格談妥，但沒有斡旋，只是口頭上的講好，其實屋主可能還有其他選擇和考慮，即便他答應了你的價格，沒有書面的斡旋，屋主也會有一些保留的空間。
斡旋出價的眉角
斡旋出價是一門藝術，如果起始價格差距太大，很可能無法達到購買的目標，例如一千萬的房屋，只出價五百萬，屋主可能完全不會考慮，因為在下斡旋談判之前，雙方都會參考實價登錄或是附近房子的成交價格，如果與市場行情落差太大，就無法有效率地溝通和討論。程紹幃店長表示，想以較低的價格成交是人之常情，我們的出價或許屋主不一定會同意，但是可能會有一些討論的空間，這時價格也許會稍微有點彈性。
因此每個房屋物件的客觀條件和行情弱點都需要考慮，現在資訊透明，包括內政部的實價登錄、市場行情和銀行的鑑價評估，都可以納入出價考量。如果出價的價格差異太大，即使拿出斡旋金，房仲公司也不一定會收斡旋，主因是有些屋主在簽約時可能已交代過如果價位差異太大就不需要談。出價斡旋對於雙方的第一印象也是很重要，假使落差太大，屋主可能就會對此買家的購買意願抱持懷疑，也可能會阻礙後續的溝通。
斡旋可以反悔？！
買房子是每個人人生的大事，下決定時確實會有很多想法和掙扎。程紹幃店長建議，現在買屋資訊透明，買房前務必看清楚「不動產說明書」，在這方面信義房屋做得非常詳細，無非就是希望買方可以買得安心、住得放心。看完不動產說明書了解細節之後，真的沒問題，才會建議客戶下斡旋。如果在下斡旋之後還是有一些疑慮，原則上只要在屋主同意之前，還是有撤回的權利。
程紹幃店長說：「如果對房子有到七、八十分的滿意以上，就可以下斡旋試試看了。」大多時候想買房但猶豫不決，遲遲未下斡旋，心儀的房屋可能很快就會賣掉，因為大部分的人喜歡房屋的客觀條件差異不會太大，如果自己看了合適的房子，其他人可能看了也覺得合適，買房需要緣分，如果看到條件滿意的房屋但後續沒有積極地出價，很可能被其他人捷足先登。下斡旋其實是一個定心針，也是展現給屋主購買的誠意，也可以讓仲介更信任買家是有意要購買，會更願意盡全力幫忙議價。
撤回斡旋，時機點很重要！
程紹幃店長提醒，通常斡旋會有有效期間，三天、五天、七天都有可能，有幾個失效的狀況，第一個是只要超過有效期間就算失效，第二個是如果屋主不同意，斡旋也算失效，第三個是如果在有效時間內下了斡旋，隔天又想撤回，就必須趕快連絡仲介，這狀況也是斡旋失效，而撤回的時候會有一些時間差的問題，保持溝通管道的暢通是非常重要的一件事情，建議買家用最快的時間和方式告訴窗口，例如通訊軟體或電話。
萬一真的來不及撤回斡旋，無可避免要負擔違約，程紹幃店長舉例，基本上如果下了10萬元的斡旋，確實10萬元就會被屋主直接沒收變成違約金，所以下斡旋前真的是要三思，下好決定就盡量不要反悔。買賣雙方的權利義務是一樣的，斡旋金只要屋主簽收同意，如果屋主反悔，不僅要奉還買家的10萬元，另外還得再賠10萬給買家。
斡旋？要約？你適合哪一種？
程紹幃店長介紹，斡旋有兩種，一種是單一斡旋，另一種是多重斡旋，以信義房屋來說是採單一斡旋制，即如果買家下了斡旋後，其他人須停止此物件任何的銷售行為，有人想議價也無法，一定要等這位下斡旋的買家談完，如果成交就直接簽約，如果沒有成交才能再開放給其他客戶考慮。坊間有一些同業則是多重斡旋制，因為每個人都能同時下斡旋，可能會讓一些消費者擔心會有競爭價格的狀況，故比起多重斡旋制，單一斡旋制算是保障交易市場的安全。
下斡旋金要的就是買賣雙方的一個保證，而要約書也是保證的方法之一。斡旋和要約書的最大差異是有沒有拿出現金，前者有斡旋金，後者則不用支付任何款項。在仲介實務經驗中，屋主有看到買主付現金，會比較審慎地考慮，較為加分，雖然要約也是一種出價方式，但要約只是一種紙本沒有現金。兩者的違約狀況也不一樣，斡旋是斡旋金當作違約金，而要約的違約金是買賣總價的3%，所以相較之下要約的違約罰則較重。
下斡旋前你必須要清楚的事
內政部規範定型化的契約要有幾天的審閱期，以信義房屋來說，需要三天的審閱期。這三天的審閱期可把影本契約帶回去仔細審閱，真正充分了解後再做決定，這是其中一種方式。另一種方式是當下由業務人員充分清楚地說明契約的內容，這樣就不需要帶回去三天時間，因為有時也會有時效性的問題，或者當你在三天內考慮時，其他客戶可能已提前簽下契約了，這樣就失去了與屋主談的優先機會，如此可能在談判過程中更有效率。
買房子最重要的就是全盤了解房屋的狀況，程紹幃店長說明，以信義房屋來說，會給客戶最透明的資訊，第一點就是不動產說明書制度，簡單而言就是房屋的身分證，所有房屋的細節、租業事項、有無違建、有無漏水或壁癌等，都會清楚揭露，會讓買方充分了解房屋的現況；第二點則是買房下斡旋的時候，如果買方或賣方有從事相關房屋買賣產業，會進行雙方身分的揭露，盡量讓資訊更透明，買房下斡旋更加安心。
看完本篇文章是否對斡旋有更進一步的了解呢？也歡迎追蹤信義房屋房訊百科，持續關注更多房市資訊與知識唷！
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