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是商機也是危機 北市老屋重建飆破新建案7成

2021.12.23 | 新聞來源:住展房屋網 |

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  • 是商機也是危機 北市老屋重建飆破新建案7成

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據住展雜誌統計,今年來截至12月20為止,台北市新建案累計推案量約2,763億元,其中老屋重建(含都市更新、危老重建)案量約1,981億元,老屋重建案量占北市總推案量高達約71.7%,創下歷史新高紀錄。住展雜誌研發長何世昌表示,在高額容積獎勵之下,現在台北市接近三分之二的新建案供給量源自於老屋拆除重建,素地推案比例已降至約三分之一。雖然北市老屋重建案量占比締造新高,但可以預期的,目前比重還沒碰觸到天花板,若近年老飯店交易潮在未來轉為推案潮,老屋重建案量比重仍有機會再攀高。

老屋重建量能強 危老加入是關鍵

台北市都更、危老等老屋重建案量,原本只占北市總案量九牛一毛,直到2016年才突破2成;由於當時老屋重建途徑只能靠都更,而都更整合與行政程序較久,都更案整合短則5~6年,長則二、三十年,一個都更案往往需費時多年整合才有機會開花結果。

但自2019年起,台北市危老重建進入爆發期,危老案大舉湧現,加上原本陸續釋出的都更案量,老屋重建量能大幅度擴增,占比一舉衝破4成;接著2020年突破6成,今年一口氣衝破7成。

疫情下飯店求生 未來案量很可觀

何世昌分析,台北市老屋重建案量比重驟升的主因,一來是素地既少又貴,難以取得又缺乏高額容積獎勵,建商買老屋意願更高,尤其是產權單一的整棟建築更具吸引力;二來是政策面頻祭利多,都更、危老除了可選基準容積的容積獎勵方案外,又新增「原建築容積獎勵」方案,都更可選原建築容積1.3倍,而危老則有原建築面積1.15倍等容積獎勵方案,增加業者與屋主參與重建的誘因。另外,近年來北市房價持續走升,推案利潤空間變大,也是建商積極布局老屋重建並推案的主因之一。

北市老屋重建量能可觀,且還在持續蓄積當中。由於近二年國內觀光服務、飯店業遭受疫情重創,導致不少飯店求售、或者與建商合作重建;老飯店因產權單純、原建築量體大,自然成為建商、壽險金控業者眼中的金雞母,成交案例頻傳。而近幾年成交或拆除重建的飯店,未來若推案釋出,老屋重建案量可望再進一步放大,突破2千億元以上也不意外。

商機面前藏危機 慎防供給量過剩

雖然台北市不像新北、桃園等地擁有諸多重劃區,但因危老重建動能強勁,新建案供給量並不低。統計資料顯示,自2018年以來,台北市新建案可售戶數已連續4年超過6,000戶以上,供給量處於高水位,更已超過2014年以前多頭水準。目前尚未像2014年出現供給過剩的原因,在於經濟成長強勁、以及房地合一稅鎖住賣壓,推升了新建案市場需求,建案普遍還能順利消化。

何世昌認為,北市老屋重建商機如此蓬勃,但業者仍需注意,老屋重建、高額容積是個「甜蜜的陷阱」,它既具備龐大商機,卻也是潛藏危機。現在雖然安全無虞,但若未來需求面下降,或者重建量能再進一步大幅擴張,建案的銷售風險將因此上升,業者應居安思危,慎防掉入高額容獎陷阱當中,以免「菜蟲吃菜菜下死」。

 

 

 

 

 

【住展房屋網/台北報導】
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