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多空訊息交雜 房市將呈量增、價盤整-信義房屋房訊知識
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多空訊息交雜 房市將呈量增、價盤整

2019.01.04 | 新聞來源:Smart財經好讀 |

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全台房市過去幾年自高點反轉,雖2018年仍處於盤整,但住宅價格不再有明顯修正,且交易量回升。展望2019年,全球經濟雖有降溫,但國內在新任縣市首長上任,及下半年總統大選開戰,預期政府將端出一些政策牛肉。多空訊息交雜下,房地產市場會是怎樣的一年呢?

就政策面來看,內政部政務次長花敬群表示,2019年將持續以興建和包租代管的方式推動社會住宅、鼓勵危老條例和公辦都更,由中央於2018年8月成立的「國家住宅及都市更新中心」也會推動手頭上重要的8個公辦都更案。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析,目前執政黨仍透過增加供給量來舒緩房價上漲壓力,但因現行貸款利率平均不到2%,貸款條件也已是史上最寬鬆的狀況,付款條件利多已出盡,2019年政策效果極有限,若利率走升或貸款條件緊縮,則漲價機會更小。

不過,目前房價已修正到相對低點且開始盤整,觀察6都房價,2018年與2017年相較,漲跌幅在-2.6%至1.5%間,已見自住買方紛紛出手購屋。不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長林正雄表示,2016年全台交易量創新低,但後連續2年正成長,預估2018年全年交易量可達28萬棟,房市交易量已築底反轉。

只是自住買盤並無追價力道,因此黃舒衛推估,2019年房地產市場將會是「量增、價盤整」的一年,值得關注的是,新任縣市首長在競選時提出的房地產政見,在執政後落實時,能否對特定區域有激勵效果,民眾購屋時可觀察評估。

以雙北市來看,台北市因由現任市長柯文哲連任,相關政策無縫接軌,斯文里公辦都更、西區門戶計畫持續推動,台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析,若台北西區改造成功,萬華、大同區可望優先受惠。

不過,台北市房價仍有下修壓力,喬誠不動產總經理張啓烽預估,屋主會適度讓利,他建議自住客選擇以捷運站步行10分鐘內的物件為主,多看、多比較、不追價且勇敢出價,「不要覺得不可能!搞不好屋主想趁這波房市回溫出售,就打折賣啦!」

新北市房市在2019年的亮點仍在於三環三線及淡海輕軌、安坑輕軌。張啓烽觀察,以淡海新市鎮來看,該區受惠輕軌題材,看屋、購屋人數都有大幅增加,雖供給多,但因交通機能提升,所以價格止穩。以同樣邏輯來看,買方要找房,可以2019年及2020年即將有軌道系統通車的地區為主,有機會買在相對低點且較保值。

對於台中市,天時地利不動產顧問公司總經理張欣民觀察到,2018年的推案量並未爆炸性成長,且因建商如「水銀落地」般的分散式推案,未集中在市中心,所以各區的供給量平穩。加上捷運綠線以及鐵路高架捷運化計畫發酵,以及新任的台中市市長盧秀燕提出許多交通建設,可以讓周邊鄉鎮市區人口移入,預估2019年,台中市整體價格不至於有太大幅度的變化,但成交量會在自住買盤出手的狀況下回溫。

在南台灣,「台積電擴廠是台南房市的大引擎!」張欣民分析,2019年台南市的房市熱區,將以台積電擴廠所在的南部科學園區及周邊區域為主,該園區位於新市、善化與安定區。而位在歸仁區的沙崙的智慧綠能科學城,則預計於2020年完工啟用。張啓烽表示,在台積電擴廠及沙崙智慧綠能科學城完工後,南部科學園區就業人口可自目前8萬人成長至10萬人,這些新增工作人口將為台南房市帶來暖流,而在地客買透天、外來客買大樓,預期大樓的交易量占比會逐漸提升,「因為又大、又新、又便宜。」

高雄市新任首長韓國瑜上任,引起一股「韓流」,且北漂返鄉話題延燒,反映到房市,張啓烽說,選後看屋人潮變多,不少台北客南下,加上高雄市房價每坪1到4字頭都有,產品選擇多,因此預估2019年高雄將量增、價小漲。

張欣民建議,原本未受青睞的高雄市的軌道沿線,在預期北漂人口回流的狀況下,有機會成為通勤族的選項,加上高雄近年推行鐵路地下化,不論生活機能或綠化的生活環境都愈來愈佳,「沿著軌道買,也許是高雄購屋新方向。」

張啓烽則呼籲政府,期盼中、南部能夠如預期將就業市場擴大,人口回流,北部的房市需求下降,在市場機制的運作下,房價可以自然溫和修正,而且中、南部也能解決人口外流的狀況,迎來新一波的榮景。
撰文:林帝佑

 

 

 

 

 

【本文由《Smart財經好讀》提供】

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