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東京首都圈連續19年人口入超 住房需求有增無減 信義房屋不動產株式會社Q1總銷金額達111億日圓

2015.04.23 | 新聞來源:信義房屋 |

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安倍經濟帶來的日元貶值和股價走高的效應開始發酵,大量外資蜂擁而來,使得東京都等核心城市成為青年就業的首選。根據日本總務省前不久發布的2014年人口遷移報告顯示,日本人口向東京周邊集中的趨勢進一步加強,東京首都圈移入人口突破10萬大關,連續19年呈現入超,演變成人口集中湧入大城市,次級城市空屋率上升的現象。

日本總務省今年2月公布的2013年住宅土地統計調查顯示,目前東京的自有住宅率僅45.8%,意即有54.2%的民眾有租屋需求。再加上安倍政府的匯率、利率雙低政策及奧運題材發酵下,皆帶動國內外資金流入不動產市場。據信義房屋不動產株式會社統計2015年第一季業績成果,今年1至3月總計成交件數達158件,平均每天成交1.75件,較去年同期增加26%,總銷金額達111億日圓(約新台幣29.2億元),較去年同期成長幅度高達70%,創下信義房屋不動產株式會社單季最高記錄,顯示國人前往日本置產的熱潮更為白熱化。

房屋自有率低、人口連續19年入超 東京住屋需求升高

信義房屋不動產株式會社社長何偉宏表示,據日本官方發布的調查結果,東京圈包括東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣的人口淨遷入較前一年增加12,884人,總數達10.9萬人,短短5年就突破10萬人大關,日本總務省解釋為『人口正從全國範圍流向經濟正在復甦的首都圈』,東京圈人口已連續19年呈現入超,且這10.9萬人當中,就有約10.3萬是處於15歲至29歲的年輕族群,工作機會的增加帶來了大量的就業人口,使得東京人口密度不斷增大,進一步刺激了東京房市的發展。其中位於都心的千代田區、中央區及港區,有超過50%以上的遷入人口是自東京都的其他地區流入,人口遷徙情況呈現「全國人口往東京移動、東京都人口往都心移動」的趨勢,對於住宅的需求也持續升高。

空置率低、住宅及商辦價格持續上揚 東京不動產仍有看漲空間

何偉宏指出,近幾年日本在匯率、利率雙低政策及奧運題材發酵下,國內外大筆資金紛紛流入日本房市,市場大幅回溫,在預期土地價格可能拉升下,人力、建築成本的提高也帶動房價隨之上漲,包括東京、大阪、名古屋三大城市圈的公告地價已連續兩年上升。據不動產調查公司最新公布的資料,今年二月份東京都70 平方公尺(約21坪)的中古大樓平均價格為4,004萬日圓(約新台幣1,081萬元),月增率為1.3%,連續八個月上揚,是近六年以來的新高,然而東京都心的辦公大樓閒置率僅5%,卻創6年以來新低,在在顯示東京不動產未來仍有看漲的趨勢。

至於持續看好的潛力區,何偉宏認為,都心五區仍是投資熱區,例如在羽田機場國際航班擴增、磁浮新幹線計畫推動之下,東京都的南部包括目黑、品川、大田等地未來將更加重要,是東京都極具發展潛力的投資熱區。以信義房屋不動產株式會社在大田區的全新推案「STATION TWIN TOWERS糀谷」為例,步行至車站僅需1分鐘,7分鐘車程即可到達品川,至羽田也只要6分鐘,地處東京玄關口的極佳位置,也是距離羽田站最近的車站前都更開發建案,並有一到三房多重格局選擇,總價介於3,950萬日圓至9,080萬日圓(約新台幣1,067萬至2,452萬元)之間,對客戶而言是資金負擔相對較輕且具未來性的購屋選擇。

另外,不少人擔心房屋若在待租階段,是否會被日本政府加倍徵收空屋稅?何偉宏指出,日本政府將長期無人居住、缺乏維護、甚至可能倒塌或危害他人的建築物定義為「特定空屋」,即台灣俗稱的危樓或廢棄屋,為維護居民的生活環境安全並降低這類空屋的數量,因此特別立法取消特定空屋的稅費優惠,並非加倍徵收空屋稅,如果客戶購買後作為第二屋或是招租中的空屋,並不在被取消課稅優惠的範圍。何偉宏強調,投資海外不動產有必要謹慎評估,根據信義房屋不動產株式會社深耕東京多年的觀察,都心五區有許多中古屋房價已較新成屋階段時高,房子會折舊,但房價並非就會下跌,購買前做好功課、找尋值得信賴的房產業者,深入研究當地市場,選擇具有Location及建材設備的好物件,就能把投資風險降到最低。

 

 

 

 

 

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