日本首季GDP及不動產投資雙成長 投資人信心增 赴日置產熱潮升溫中 預先了解稅制因應財務規劃

尤其日本內閣公佈Q1GDP較去年同期成長2.4%，連兩季上揚，創近一年來最佳表現，包括個人消費增加、企業獲利改善都是成長主因，根據「週刊東洋經濟」最新報導，Q1日本的不動產投資金額高達1兆5,400萬日圓，也較去年同期增加23%，且日圓匯率近日跌到近17年來的新低，不少人認為現在赴日置產正是時候。

2014年外資購買日本不動產總額超過1兆1,000億日圓，創歷史新高，更加吸引全球投資人聚焦日本房市，因東京具戰略特區發展優勢，也提升外資法人對飯店等大型複合設施的投資意願。此外，新加坡、馬來西亞及中國等政府設立的基金也開始將資金投入東京都心精華地段、具保值性的標的，中華郵政先前也傳出有意鎖定投資東京鬧區商辦物件，東京的房市投資熱潮仍持續升溫。

台日稅制大不同  事前財務評估不可少
信義房屋不動產株式會社社長何偉宏表示，投資人赴海外置產除了預先做好資金配置規劃，對於當地的法律規定也建議請教專業人士，畢竟每個國家地區的法律和稅制都不同，且不動產交易金額龐大，稅費成本的衡量更顯重要。以東京買房為例，購入時的一次性稅費約佔成交價的2-3%，加上仲介服務手續費，另外還有每年需支付的固定稅負，皆會直接影響到投資報酬率，是事前評估財務計畫時需一併考量的投資成本。

日本不動產持有稅費包括固定資產稅、都市計劃稅是每年五六月時申報。日本的房屋持有稅和台灣類似，台灣是以房屋現值為課稅計算標準，日本則是以固定資產稅評價額(類似公告地價)為計算稅基，由於通知書只發送到日本國內的地址，因此須設立納稅管理人。信義房屋不動產株式會社也與稅理士事務所合作，協助客戶處理稅務申報及繳納等事項，客戶即使身在台灣，也能輕鬆完成報稅。

釐清日本稅務法令規定　尋求當地專業諮詢
何偉宏補充說，日本的綜合所得稅是於每年二至三月進行「確定申告」，客戶若是日本包租公，就需將租金收入列入所得。此外，為抑制短期炒作，日本政府規定購屋後五年內即出售需繳交30%讓渡所得稅，持有五年以上則稅率減半，類似台灣的奢侈稅概念；至於資本利得的部分課稅，則是將房屋出售金額扣除購屋時的價格、當時的仲介費用及特別扣除額後，才是「讓渡所得金額」，計算基礎與奢侈稅並不相同。

何偉宏表示，除了交易及持有不動產時固定產生的稅費，客戶也很常問到有關日本消費稅的問題。購買日本不動產，土地的部分不需要付消費稅，只有建築物本身需課徵消費稅，但自去年4月起，日本政府規定不動產買賣價格必須為含稅價，因此現在售屋價格都已含8%消費稅。至於一般個人轉讓自用住宅或第二棟房屋時並不會徵收消費稅。日本政府預計於2017年4月將消費稅調漲至10%，屆時將直接影響到仲介服務費、代書費、租賃管理費用等服務費用。

何偉宏指出，海外購屋的相關稅務複雜，購屋前的諮詢、稅費試算十分重要，建議客戶應向取得日本當地合格證照的仲介經紀詢問，必要時請日本當地的稅理士協助評估，詳實了解法令規定及特定的優惠減免措施以進行節稅規劃，為海外置產做好更周全的準備。