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北市商辦Q3價跌量縮 租賃市場相對穩定

2015.10.12 | 新聞來源:信義房屋 |

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依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計,台北市辦公室平均售價在凍漲一年後,開始出現價格修正,從A+至B各等級大樓皆小幅下跌,以商圈來看,除了站前西門商圈的價格落後補漲,其餘商圈也呈現持平及小跌,整體平均價格微幅修正至86.3萬元,毛租金資本化率受惠租金上揚,也微增至2.34%。租賃市場方面,平均租金上漲至2,122元,空置率大幅增加至9.61%,整體而言,辦公市場已出現價跌量縮現象,預估第四季價格會加速修正。

信義全球資產(Sinyi Global)總經理柯宏安分析,在外部經濟環境偏空下,第三季辦公市場表現不如預期,包括房地合一稅的新制上路,並未加速買方的購買意願,因此第三季呈現價跌量縮的現象,觀察目前賣方心態也不如上半年強硬,讓價出售的狀況普遍增加,加上總統大選將至,預估第四季在市場自用買方有限情況下,成交價格會出現較明顯的修正。

第三季隨著「國泰置地廣場」完工投入市場,使得整體空置率大幅提高至9.61%,不過從各商圈的表現來看,各地仍是呈現漲跌互現,除了信義世貿商圈空置率提高至16.46%外,像是敦南商圈以及南京四五段商圈空置率仍較前季收斂,因此雖然受新增供給的影響空置率走高,但目前而言,租賃需求未受景氣走緩的影響。另外許多大型租戶也選擇搬遷到松山、南港等新興商圈,由於該地大眾運輸系統完善,也成為內科以外,吸引租戶搬遷的新寵。

新增供給方面,總樓高46層樓的國泰置地廣場於第三季完工釋出,成為台北市指標的A+級辦公大樓,除了低樓層已敲定由微風廣場進駐經營百貨外,其餘6~42樓將對外招租,每層約700坪左右,租金目標上看4000元大關,目前已有富達證券決定率先進駐。「合庫金控中崙大樓」三棟也即將完工,總計約兩萬坪的面積將提供合庫金控及子公司進駐使用,至於合庫空置的辦公大樓,將評估改建、都更、出租等方式予以活化。

租金方面,依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計,第三季辦公平均租金2,122元,租金持續上揚,其中A+級辦公大樓租金來到2,970元,接近3,000元大關,A級大樓維持在1,862元,B級大樓也維持在1,460元,租金上漲動能僅靠A+級辦公大樓推升,從不同商圈來看,同樣是租金較高的信義世貿商圈及敦南商圈租金仍有小幅上昇,分別來到每坪2,895元及2,084元,租金表現呈現強者恆強的現象。

資本價值方面,第三季由信義世貿商圈帶頭領跌,七月統一國際大樓成交每坪152萬元,新光曼哈頓10月標售辦公室底價135萬元,都顯示A+辦公大樓缺乏上漲動能,使得第三季信義世貿商圈平均售價下降到100.2萬元,另外敦南商圈也從100.3萬元下跌至99.3萬元。不過反觀站前西門商圈,原本第二季售價為69.6萬元,第三季逆勢上漲至71.3萬元,出現落後補漲行情。

內科廠辦方面,平均租金1,172元不變,空置率回升至6.38%,平均售價維持54.9萬元,相較於市區辦公,內科廠辦尚未觀察到價格走跌,租金資本化率也保持在2.56%。其中西湖段空置率2.68%,市場供給量緊俏,平均租金仍維持在1,242元。文德段空置率維持在12.03%,平均租金停滯在1,067元。

北市2015Q3商辦及廠辦大樓買賣市場統計

資料來源:信義全球資產管理股份有限公司(Sinyi Global)

北市2015Q3商辦及廠辦大樓租賃市場統計

資料來源:信義全球資產管理股份有限公司(Sinyi Global)

 

 

 

 

 

關鍵字︰ 商圈市場
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