解決「老」問題 公辦都更帶頭衝

政大商學院信義不動產研究發展中心，舉辦「解決老問題 公辦都更帶頭衝」研討會，邀請到財團法人都市更新研究發展基金會執行長丁致成、仲量聯行董事總經理趙正義、文化大學建築及都市設計學系教授何芳子與會，共同為公辦都更提出建言。

丁致成表示，「公辦都更」不是新名詞，1981年就有柳鄉更新案公告實施，以區段徵收私人土地更新，首件公辦都更選商則是板橋的府中棧案，2003年招商昇陽建設得標，從2000年到2015年公辦都更案共38案有49公頃，但公辦都更的案件數僅民辦的1/10，在日本公辦案件數約佔2成，公辦面積佔比達45%。

丁致成認為，公辦都更政府主導面臨整合困難，而成功案件多為公有產權單純，另外政府自行實施要有穩定財源，配合政策則可創造公益性如公營住宅等，但公辦都更仍存有困境，包括整合拆遷誰要負責，歷史保存與公產權益的輕重，公辦都更是為了財源還是都市發展，點狀更新還是整體更新，都更條例公辦更新的法源不足與缺乏公私部門的夥伴關係等，也缺乏專責機構協助政府推動更新，都市更新民辦轉公辦的困境。

趙正義表示，2005年起國發會與地方政府共同勘選都市更新地區，目前計有235處，而招商成功的案子共有26件，總計投資1719億元，預計興建開發有5673億元經濟產值，並有16.3萬的就業人口，整體公辦都更的帶來的效益相當可觀。實務上他則建議地上權估價應以營運收益為基礎，不宜採市價的比較法，另外地租佔公告地價比例應盡量降低，權益方配的估價時間應予以清楚界定。

另外不要迷信地上權，整棟經營的商業設施或出租型住宅，可採權變分回或地上權，出售型地上權住宅依國外經驗難以收回，以台灣不建議採用，使用權住宅造成廠商融資困難或利息負擔重，而都更可突破只租不賣的土地政策，可善加利用。不過他也表示，土地整合困難是都更最大罩門，15年完成不到2%，王家事件後都更幾近停頓，都更須具備公權力與公平透明的協調程序，以英日新等國經驗，都更的專責機構均具備有強制徵收或收買的公權力，36條代拆如不能執行，等同於鼓勵釘子戶。

何芳子則借重日本經驗，分析日本公辦都更的特點，包括地方政府充分運用可強制收買土地的公權力，針對大面積更新區域採分區分期開發，配合實際需求提供公共、公益設施，對遷出之權利人提供安置住宅，對單身高齡者推薦出租住宅，另外有獨立行政法人UR都市機構在都市開發扮演重要的角色等。

正在萌芽的公辦都更如何發展出健全的配套來加速前進，一方面解決都市老問題的同時，也替疲弱的台灣經濟注入一季內需的強心針，透過此次的研討會也希望可以先找出問題對症下藥，有利公辦都更日後順利推動。