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解決「老」問題 公辦都更帶頭衝

2015.12.18 | 新聞來源:信義房屋 |

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台灣30年以上房屋超過40%,近300萬戶,都更需求龐大,有220萬戶的住宅屋齡超越40年,尤其人口稠密的大台北都會區,10年後每兩間就有一間是老房子。要解決都市的「老」問題,都市更新是根本的解決之道。依照過去「牛步」的都更速度,恐怕無法避免「老人住老宅」的窘境。而都更事業經過這幾年的摸索後,產官學有了「公辦都更帶頭衝」的共識,部分公辦都更案已經有了成功案例。

政大商學院信義不動產研究發展中心,舉辦「解決老問題 公辦都更帶頭衝」研討會,邀請到財團法人都市更新研究發展基金會執行長丁致成、仲量聯行董事總經理趙正義、文化大學建築及都市設計學系教授何芳子與會,共同為公辦都更提出建言。

丁致成表示,「公辦都更」不是新名詞,1981年就有柳鄉更新案公告實施,以區段徵收私人土地更新,首件公辦都更選商則是板橋的府中棧案,2003年招商昇陽建設得標,從2000年到2015年公辦都更案共38案有49公頃,但公辦都更的案件數僅民辦的1/10,在日本公辦案件數約佔2成,公辦面積佔比達45%。

丁致成認為,公辦都更政府主導面臨整合困難,而成功案件多為公有產權單純,另外政府自行實施要有穩定財源,配合政策則可創造公益性如公營住宅等,但公辦都更仍存有困境,包括整合拆遷誰要負責,歷史保存與公產權益的輕重,公辦都更是為了財源還是都市發展,點狀更新還是整體更新,都更條例公辦更新的法源不足與缺乏公私部門的夥伴關係等,也缺乏專責機構協助政府推動更新,都市更新民辦轉公辦的困境。

趙正義表示,2005年起國發會與地方政府共同勘選都市更新地區,目前計有235處,而招商成功的案子共有26件,總計投資1719億元,預計興建開發有5673億元經濟產值,並有16.3萬的就業人口,整體公辦都更的帶來的效益相當可觀。實務上他則建議地上權估價應以營運收益為基礎,不宜採市價的比較法,另外地租佔公告地價比例應盡量降低,權益方配的估價時間應予以清楚界定。

另外不要迷信地上權,整棟經營的商業設施或出租型住宅,可採權變分回或地上權,出售型地上權住宅依國外經驗難以收回,以台灣不建議採用,使用權住宅造成廠商融資困難或利息負擔重,而都更可突破只租不賣的土地政策,可善加利用。不過他也表示,土地整合困難是都更最大罩門,15年完成不到2%,王家事件後都更幾近停頓,都更須具備公權力與公平透明的協調程序,以英日新等國經驗,都更的專責機構均具備有強制徵收或收買的公權力,36條代拆如不能執行,等同於鼓勵釘子戶。

何芳子則借重日本經驗,分析日本公辦都更的特點,包括地方政府充分運用可強制收買土地的公權力,針對大面積更新區域採分區分期開發,配合實際需求提供公共、公益設施,對遷出之權利人提供安置住宅,對單身高齡者推薦出租住宅,另外有獨立行政法人UR都市機構在都市開發扮演重要的角色等。

正在萌芽的公辦都更如何發展出健全的配套來加速前進,一方面解決都市老問題的同時,也替疲弱的台灣經濟注入一季內需的強心針,透過此次的研討會也希望可以先找出問題對症下藥,有利公辦都更日後順利推動。

 

 

 

 

 

關鍵字︰ 都更公辦都更
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