北市商辦Q4交易 買賣陷膠著、租賃相對夯

依據信義全球資產（Sinyi Global）最新統計，北市商辦第四季交易表現，由於買賣雙方價格認知差距大，買賣市場陷膠著，而租賃市場熱度則大於買賣市場，買賣交易量持續探底，租賃案件數量則增加，隨著租賃火熱，各商圈租金價格也些微調漲，價格及租金漲跌幅度不大，市場尚在等待撥雲見日、情勢明朗的時刻。由於企業以租代買，因此本季平均售價小跌至85.6萬，毛租金資本化率受惠租金上揚，連兩季上漲，微增至2.36%，平均租金來到2,126元，空置率則下降至9.32%。

信義全球資產(Sinyi Global)總經理柯宏安分析，2016年房地合一明年正式上路，總統大選也將於1月份塵埃落定，且央行連兩次降息後，持有者資金壓力小，出現恐慌性賣壓的機會不高，今年排除不確定性及利空因素，市場可望逐漸明朗。2016年雖然交易市場冷，但內科廠辦一枝獨秀，價格抗跌、租金上漲，報酬率表現也有所成長，評估今年仍會維持穩定表現，其餘各商圈經過一年急凍，遞延的交易能量可望出籠。

上季信義世貿商圈新增國泰置地廣場的供給，導致空置率上揚，經過一季的去化，目前空置率回到15.93%，松江南京、南京四五段、復興南京、敦南等區域，空置率也紛紛下降，但受A+商辦供給多、去化慢的影響，平均空置率仍有9.32%，內科廠辦部分空置率相對低僅6.91%，西湖段3.84%，雖較上季高，但是仍是所有商圈中空置率最低者，然而隨著南港建設逐步到位，商場、商辦、飯店陸續啟用，吸引企業進駐南港，未來各商圈仍可能進一步受新一波東移潮的影響。

第四季商辦買賣交易情形，依辦公分級來看，除A+級辦公持平外，各級辦公價格皆小幅下修，反應在商圈行情，各商圈也全數微幅下修，但價格修正幅度不明顯，對照近來商用不動產交易量持續探底，研判就是因買賣雙方對價格認知的落差，使得成交難度加大。柯宏安表示，央行在12月再度降息，低利率環境下，賣方資金壓力不大，因此大幅降價的意願不高，和買方期待價格有相當程度落差，雙方拉鋸戰造成買賣市場膠著的景況，然而交易量跌，並非表示企業無擴點或搬遷需求，相反許多企業以租代買，等待市場盤整，而持有者在不願讓價出售情況下，也樂於先收租維持基本收益，以時間換取空間，等待價格合適的買方。

買賣雙方的市場氛圍，助漲了租賃市場，第四季商辦租賃熱度上升，除了站前西門、民生敦北等發展較早的商圈，其餘商圈空置率皆下降，租金也呈微幅上揚，第四季信義世貿商圈平均租金已站上2,900元，依趨勢未來將逐步緩升挑戰3,000元；而在廠辦部分，租金再上漲外，因西湖段發展逐漸成熟，空置率低、價格也居內科之冠，且釋出多屬零星散戶供給，部分企業選擇往內科南端的文德、舊宗、潭美段等供給量較多的區域落腳，雖無捷運直接抵達，但價格相對有競爭力，因此西湖段及文德段本季空置率呈此消彼漲，但以大內科來看，仍是商辦不敗熱區，租售表現都很穩定。

展望2016年商用不動產市場，少了炒作的氛圍，將以自用基本盤為主要支撐，經濟表現、房屋移轉棟數都可望觸底反彈，隨著變動因素利空出盡，可吸引2015年遞延的買氣，預估交易量將回穩，但在賣方降價意願仍有限的情況下，去化仍須較長時間，欲脫離膠著情勢，就待買賣雙方對價格認知差距拉近，預估商辦明年交易量將較今年小幅回升，租金資本化率在價格修正、租金上漲後，可能回到2.5%左右。

北市2015Q4商辦及廠辦大樓買賣市場統計

資料來源：信義全球資產管理股份有限公司（Sinyi Global）

北市2015Q4商辦及廠辦大樓租賃市場統計

資料來源：信義全球資產管理股份有限公司（Sinyi Global）