Q2商辦價格下修、租金上揚 年化報酬率提高

依據信義全球資產（Sinyi Global）最新統計，北市經過2016年第一季的急凍，第二季交易量放大，使得價格出現較顯著修正，各商圈平均售價第二季全面向下，平均售價下跌至85.2萬，但是租金小漲至2,121元，本季空置率則再降低收斂至8.1%，毛租金資本化率在售價租金走勢背離情況下，上升0.02%至2.37%，顯現基本面需求仍在，雖然售價受整體房市趨勢影響下降，但租金溫和上漲。

信義全球資產(Sinyi Global)總經理柯宏安分析，農曆年過後，年初遞延的買氣回籠，Q2看屋及出價的買方增加，交易動能也升高，與Q1成交量跌至谷底的情形不同，賣方認知到市場氛圍不佳，願意降價出售，交易熱度出現一波回溫，也使價格普遍修正，但是Q3受到英國脫歐、全球金融震盪的影響，投資人可能偏向觀望，且遇到民俗月的交易淡季，買賣交易可能再度盤整。不過央行第四度降息，使房貸負擔更小，拉近租與買之間的成本差距，加上近幾季租金呈上漲趨勢，當租金及房貸利息出現黃金交叉，有機會使原本以租代買的自用買方回到交易市場。

從買賣交易來看，相較於Q1成交量低、價格挺住的情況，Q2隨著商圈同步降價，商辦交易量也跟著回升，包括內科也是如此。空置率部分，由於今年無新釋出的商辦大樓，市場以去化現有樓地板面積為主，因此空置率仍持續下降，第二季平均空置率再下修至8.1%，從各商圈表現來看，信義世貿、南京四五、復興南京、敦北民生等傳統商圈空置率下降，敦北民生本季空置率僅2.66%，是各商圈中最低者。

租金部分，A+級辦公上漲至2,956元，A級辦公上漲至1,876元，B級辦公則上漲至1,471元，在空置率持續走低，基本面仍有辦公空間需求的情況下，租金溫和上漲，未來若政策持續調升房屋稅、地價稅，出租方可能反映成本漲租，進一部推升租金漲勢。

內科廠辦方面，平均空置率下降至6.08%，但是區域表現呈兩極，西湖段近期都保持3%以下水準，本季空置率再降至0.83%，是相當難得的超低空置率，帶旺西湖段租金上漲至1,258元，顯見西湖段廠辦相當搶手，公司行號搶著進駐，售價部分則不敵整體房市價格修正之壓力，小幅下修至59.8萬元。而文德段及舊宗段表現相對弱勢，Q2空置率上揚、價格下修，空置率擴大至10%以上，目前售價下跌至45.5萬元左右，加上區域新廠辦案件供給量較多，租金也小幅下修，尤其舊宗段空置率一口氣增加2%，和西湖段形成對比。

北市2016Q2商辦及廠辦大樓買賣市場統計

資料來源：信義全球資產管理股份有限公司（Sinyi Global）

北市2016Q2商辦及廠辦大樓租賃市場統計

資料來源：信義全球資產管理股份有限公司（Sinyi Global）