降價解困局 地上權案件再現成交

其中以台中市太平區536坪土地溢價率27%表現最佳，而北市中正區河堤段住三135坪土地， 今日以8,380萬元餘標脫，換算每容積單價僅28萬元左右，創下歷來中正區地上權招標最低單價，顯見降價才是王道，也適用於地上權土地，今日開標結果終於擺脫過去一年不斷流標的困局，脫標率37.5%，已是近一年來最佳表現。

不過對照過去多以高單價、大坪數案件較熱門，本次標脫案件，規模較小，以北市中正區河堤段土地來看，總權利金不到1億元，雖然135坪面積小，可開發樓地板面積有限，但可取得開發北市廈門街土地七十年的地上權，還是有一定的吸引力，尤其容積單價僅28萬元，更是創下歷來中正區地上權最低單價，做出租公寓或月子中心也容易營運，規劃策略得當，還是可以有不錯的報酬率。而中區及南區標脫的土地，總價也同樣都未超過一億元，面積規模也不大，兩筆土地坪數也都僅500多坪。

信義全球資產經理王維宏表示，受最近連續幾件地上權案件洽談解約影響，原先市場並不看好標售結果，不過由於國產署權利金已降到新低，再加上地租部分也改為2.5%固定，1%浮動調整，等於降低開發土地的入場門檻及後續地租風險，因此吸引投資人出手，對照嘉泥、新纖接連解約過去的標的地上權案，除了當時得標單價較高，地租3.5%隨公告地價浮動、房屋稅陡升仍潛藏風險也是因素，分析目前地上權市場，小規模低總價案件風險較小，市場性相對佳。

觀察2008~2016年的地上權交易情形，交易金額及件數自2012年房市頂峰逐年下降，2016年第一季過後，更是連續流標，雖然本次招標有優於預期的表現，但與高峰期表現仍有相當大的差別，而對照今年以來土地交易方面，有實力的建商悄悄回到市場上尋地，但目標多以適合推中小坪數低總價案件的土地為主，國產署積極活化國有土地，若能符合低單低總，且降價幅度夠大的趨勢，雖然總交易金額仍會保持下降趨勢，但標脫的案件數卻可望能持平或微升。

國產署地上權招標結果

歷年地上權交易金額及件數

資料來源：信義全球資產整理