台南東區北區怎麼選? 在地房仲傳授購屋秘訣

有台南網友於PTT發問，近期想於台南購屋，因過去曾經在台南火車站附近就學，因此偏好尋找火車站附近東區或是北區一帶中古電梯大樓，自住、投資皆宜的物件，希望預算在800萬、屋齡25年左右，引起網友討論。在地房仲表示，北區或是東區都算是不錯的選擇，若除了自住之外想兼顧置產，建議可找尋成大一帶、小東路以南的東區，除街廓較為整齊外，因剛性需求強烈，保值性較高。

針對原PO提問，東區、北區皆有網友推薦，但主要都建議靠成大較有發展性，亦有不少網友聚焦在成大一帶的商圈沒落，已不若以往熱鬧，因此可往北區一帶較有發展性。信義房屋台南民生店協理張榮表示，台南市東區及北區相連，以小東路為界，以南屬於東區、以北屬於北區，其中北區是台南市最早發展的區塊之一，僅晚於中西區，因此整體的市容會較為擁擠些。而東區由於學區、機能、交通等規劃完善向來是台南傳統比較高價位的地段，因此以同樣條件來說房價地價都會比較貴。

依照網友開出的800萬預算條件與需求來看，3房約30坪、25年以上甚至30年以上的屋齡才有機會買到；或者是屋齡較新一點的新加坡式2房電梯華廈，但也同樣無車位。這是由於傳統台南中古物件坪數大都在3房以上，規劃小坪數的2房本來就少，因此總價大都會高於800萬以上。但地點的話，目前以東區市況來說，含車位物件不論新舊至少都須900萬到1000萬以上，物件釋出的機率比較低。

關於區域怎麼選，張榮表示，這兩區各有千秋，但如果真的要擇一，會建議選擇東區。因為東區的社區、公園、綠地、學校以及街廓規劃，都較北區好些，路也較寬敞，相比之下北區由於發展的早所以街道顯得較窄小些，建物也較舊。但北區又以縱貫鐵路為界，鐵路東側靠近成大的北區，社區相對較舊，物件以透天居多；西側則有較多的華廈物件，亦有價格親民的國宅，如大道新城，是許多人指名的熱門住宅之一，同時近年相當熱門、住宅環境極優的鄭子寮重劃區，同樣也位於北區西側，但價格也較高。

此外，網友原文有提到除了自住之外，想兼顧置產的需求，東區因為有成大、奇美兩大醫院，同時還有成功大學，就學、就業人口多，剛性需求很強，出租率也較高，物件也較為保值，一線也碰到不少客戶一開始是因為在東區就學或就業先購屋自住，離開後再轉租。

至於商圈沒落，張榮則認為，實際上那一帶的人口數並沒有減少，不論就學或是就業皆依舊存在。主要是因為近年房產價格持續上揚，租金也跟著高漲，加上交通逐漸發達、附近鐵路地下化工程等影響，主力消費族群不再只在附近消費，因此讓商圈逐漸外擴，不若以往集中，但東寧路等傳統繁盛區店家意願進駐仍高，店面詢問度一直是有的，只是沒有以前熱鬧，還不至於到沒落；一如站前商圈情況，看似沒落，實為擴散轉成巷弄文化，是近年台南商圈轉移的明顯現象。