取締雷聲大雨點小 違規宅照樣橫行房市

同時，市府更進一步發函給所有權人，明確要求這些違規使用的住戶，必須在3個月內改善，否則依《都市計畫法》，最高可處罰30萬元罰鍰，並對違規使用地點斷水、斷電，更甚者亦得強制拆除，且拆除費用由受處分人負擔。

但大動作取締的結果是，住戶紛紛找上民意代表，並於5月底召開會議， 而市府回應「短期相關因應措施需從長計議」、「與民眾充分溝通後再執行」。換句話說，違規使用住宅的問題又回到了原點，函令寫得嚴重，執行面仍舊雷聲大、雨點小。

相對於台北市，違規使用住宅數量更多的新北市，對於違規使用住宅採取完全不同的方法，希望以「輔導轉型」，意即以就地合法的方式解決問題。2016年，更出現了第一個就地合法的建案─位於泰山區的「長群金璽御品」。

新北市政府表示，該案透過異地捐贈的方式回饋， 共捐贈了9筆土地，當時（2014年）的土地公告現值合計約1億6,000萬元，後經地方、中央審議辦理都市計畫變更完成；目前新北市府列管，正在申請就地合法的建案共有18案，但要完成變更其實不容易。

「長群金璽御品」從2009年提出變更計畫，到2016年發布實施都市計畫變更經過了7年，其他的個案也都是從2009年提出申請，目前有3案在地方審議、1案在中央審議，其餘皆在初期修正變更計畫的階段。等待就地合法雖時日冗長，但新北市府並無其他作為，違規使用住宅同樣可以安心地繼續住、同樣在市場上買賣流通。

雙北市的執法態度不強硬，造成違規使用住宅的價格漲幅更勝一般住宅。台灣房屋智庫利用實價登錄統計違規使用住宅中的工業住宅之行情，發現雙北市有9個行政區的工業住宅，其房價漲幅較區域高，若下跌也比同區域行情跌得更少，譬如台北市士林區，2017年（迄4月）工業住宅較前一年漲幅度達5.93%，區域行情僅上漲1.42%。又如新北市樹林區，工業住宅漲幅達13.04%，區域行情下跌1.73%。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，過去工業住宅因其土地成本較低，所以建案推出時，多以房價較周邊正常物件便宜1∼2成作為賣點，但近年房市蓬勃發展，不論是工業住宅，還是其他類型的違規使用住宅，在比價效應下，房價漲幅明顯，拉近了與一般住宅行情的價差，形成「買得便宜，又漲得比別人多」的怪象。

不過住商不動產企畫研究室主任徐佳馨建議，對於此類物件要審慎評估， 尤其是工業住宅，「先不管能不能就地合法，光居住品質就有很大的問題。」

不管是隔壁工廠或同社區住戶，如發出噪音、氣味，根本無法檢舉，因建物本身就是工業使用，生活品質沒有保障。同樣的自備款預算，建議選擇一般住宅，因工業住宅貸款成數較一般住宅少1成左右，且無法申請政府提供的優惠房貸，未來若要轉手，新的買方要克服「違規」的心理障礙之外，貸款不易也將使轉手較困難。

撰文：林帝佑