危老重建案遍地開花 北市2個行政區核准飆破百件
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大中小據內政部全台危老重建計畫統計顯示,截至今年3月底止,台北市危老重建案核准件數達805件,占全國核准件數比例近3成;若以行政區來看,根據台北市最新公布數據顯示,截至今年2月28日止,核准數量排名前五名依序為中山、大安、士林、大同、北投等區,而中山與大安核准件數更連袂達到百件,重建熱潮可見一斑。安信建經總經理張峰榮表示,危老重建因容積獎勵明確且執行效率快,在內政部積極推動之下遍地開花,台北市核准件數更是高居全國之冠;由於危老時程容積獎勵在今年5月12日將由4%遞減至2%,預期會再有一波申請送件潮,有意重建的地主應儘快把握時間提出申請。
危老案分布有玄機 地主態度成關鍵
安信建經彙整統計顯示,台北市危老核准件數最高的行政區為中山區,共計達113件,占全市核准件數約14.2%,其次為大安區有100件,所占比例約12.5%,分居3到5名的士林、大同、北投區占比也都達到一成以上。若以危老建案數量密度看來,排名前五則為大同、中正、大安、中山、萬華,顯示中山、大安、大同區不論數量或是密度都在前五名之列,其中排行第一的大同區每平方公里更有高達約15.31個危老建案,遙遙領先第二名中正區的9.99個。
外界普遍認為建商對房價高的地方重建案較感興趣,但實際上並非如此。數據顯示,房價相對低的大同、北投、萬華等地危老案並不少,反觀房價高昂的信義、松山則是倒數二、三名,而南港因住宅存量較少且住宅聚落分散,故歷來重建案不論數量或是密度皆敬陪末座。
張峰榮分析,危老案成敗的關鍵往往在「分回坪數期望值」與「住戶整合」上,信義與松山區因房價水準較高,地主對於分回坪數的期望值也較高,也因此較不易妥協建商給予的分回條件,以致於重建案數量遙遙落後。
房價大漲推升重建意願 大同區老房大翻身
以危老建案核准密度排名第一的大同區為例,該區近年受惠於西區門戶計畫,房價快速飆漲,南大同一帶已有數個建案每坪成交均價達到百萬元以上,引起市場關注。因房價高飛使得建商給予地主分回條件提高,地主重建意願隨之走揚,更易促成重建案。
張峰榮強調,因時程容積獎勵項目幾乎沒額外成本,取得該項容獎的效益最高,但由於時程容積獎勵不斷遞減,老屋地主若有意願重建,不妨把握在5月12日時程容積獎勵砍半之前,儘快評估與參與,才能爭取到最大的重建價值。
張峰榮提醒,不管是與建商協議一般合建、或者危老重建,應篩選有信譽、實績良好的建商;若希望享有重建後的高額容積獎勵,但對申辦流程不夠熟悉,可透過建經公司以「全案管理」委建模式進行重建,以增加自己的資產價值。安信建經重建經驗豐富,可協助地主快速爭取最高之危老獎勵與優惠融資,危老密度最高的大同區亦有老宅加入安信建經「全案管理」委建模式,如近期已進行動土、位於延平北路三段的連棟老宅,因人數多又缺乏傳統開發商或建商角色主導及整合,執行過程中較難以達成共識;安信建經協助為地主成立法人主體,建立股東會的決策來執行重建,並利用決議機制解決意見分歧問題,在短時間內就成功推動重建,達成地主多年來的重建心願。
台北市行政區危老重建核准件數及密度排行:
排行 |
行政區 |
核准件數 |
排行 |
行政區 |
每平方公里件數 |
1 |
中山 |
113 (14.2%) |
1 |
大同 |
15.31 |
2 |
大安 |
100 (12.5%) |
2 |
中正 |
9.99 |
3 |
士林 |
91 (11.4%) |
3 |
大安 |
8.80 |
4 |
大同 |
87 (10.9%) |
4 |
中山 |
8.26 |
5 |
北投 |
83 (10.4%) |
5 |
萬華 |
6.10 |
6 |
中正 |
76 (9.5%) |
6 |
松山 |
4.85 |
7 |
萬華 |
54 (6.8%) |
7 |
信義 |
3.30 |
8 |
文山 |
52 (6.5%) |
8 |
文山 |
1.65 |
9 |
內湖 |
49 (6.1%) |
9 |
內湖 |
1.55 |
10 |
松山 |
45 (5.6%) |
10 |
北投 |
1.46 |
11 |
信義 |
37 (4.6%) |
11 |
士林 |
1.46 |
12 |
南港 |
10 (1.3%) |
12 |
南港 |
0.46 |
安信建經彙整自台北市政府資料。
【安信建經】
秉持著一股提升不動產交易秩序之專業理想和熱忱,信義房屋與台新銀行於民國八十四年共同投資設立安信建築經理股份有限公司;希望藉由專業人才對不動產投資與交易環境進行通盤及深入的研究,不斷為市場導入新的觀念與管理制度,以「促進不動產交易市場之安全、效率」為己任。服務範圍包含全面整合不動產上、中、下游資源的「全案管理」、以公正第三人立場,建立裝修市場另一種新的交易安全服務平台「裝修寶」、承作不動產成交案件之「價金履約保證」、「信託管理」、「資產管理」等多項不動產管理服務。